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Aktuelle Presse

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Aufzug
Wer eine Wohnung in einem Mietshaus mit Aufzug angemietet hat, hat den Fahrstuhl praktisch mitgemietet. Der Vermieter muss die Gemeinschaftseinrichtung nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz rund um die Uhr betriebsbereit halten. Kann der Aufzug längere Zeit nicht genutzt werden, können die betroffenen Mieter die Miete mindern.

Die Kosten für den Betrieb des Aufzugs können über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dann muss auch der Erdgeschossmieter anteilige Fahrstuhlkosten zahlen. Das gilt selbst dann, wenn er den Aufzug gar nicht nutzen kann, weil es weder einen Keller, einen Dachboden oder ähnliche Räumlichkeiten im Haus gibt, meint der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 103/06). Gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Nebenkosten seien hinzunehmen. Der Mieter muss aber keine Aufzugskosten zahlen, wenn er in einem Seitenflügel des Gebäudes wohnt, der nicht über den Aufzug erreicht werden kann (BGH VIII ZR 128/08).

Zu den über die Betriebskostenabrechnung zu zahlenden Aufzugskosten gehören nach Darstellung des DMB-Mieterschutzverein Mainz die Kosten des Betriebsstroms, Wartungs- und Reinigungskosten, evtl. TÜV-Gebühren oder die Kosten einer Notrufbereitschaft. Muss der Aufzug repariert, müssen Ersatzteile eingebaut oder muss eine Betriebsstörung beseitigt werden, darf der Vermieter hierfür anfallende Kosten nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Hat der Vermieter einen so genannten Vollwartungsvertrag abgeschlossen, dann muss für darin enthaltene Reparaturkosten ein Anteil von 20 bis 50 Prozent herausgerechnet werden.

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Rauchwarnmelder
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Köln (10 S 88/15) müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierung dulden, zumal dann, wenn Rauchwarnmelder über die jeweilige Landesbauordnung vorgeschrieben sind. Die Auswahl des Gerätetyps inklusive des möglichen Einsatzes von Funktechnik obliegt dabei dem Vermieter. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz nahm das Bundesverfassungsgericht (1 BvR2921/15) eine Verfassungsbeschwerde gegen dieses Urteil des Kölner Landgerichts gar nicht erst an: "Keine Aussicht auf Erfolg."
Der Mieter hatte gegen den Einsatz der mit Funktechnik ausgestatteten Rauchwarnmelder protestiert und den Kauf und Einbau einfacher Rauchwarnmelder angeboten. Er argumentierte, die vom Vermieter ausgewählten Rauchwarnmelder dienten nicht nur dem Brandschutz, sondern seien geeignet, über Ultraschallsensoren und Infrarottechnologie Bewegungsprofile von Personen zu erstellen, die sich in der Wohnung aufhielten. Sogar die Aufzeichnung von in der Wohnung geführten Gesprächen sei technisch möglich.
Die bloße Möglichkeit einer Manipulation des Gerätes reichte dem Bundesverfassungsgericht aber nicht aus. Das Gericht machte eindeutig klar, dass nach der gesetzlichen Regelung die Dispositionsbefugnis über die einzubauende Marke der Rauchwarnmelder, die Anzahl der benötigten Geräte und das zu beauftragende Fachunternehmen beim Vermieter liegt. Der kann beispielsweise argumentieren, dass durch eine einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand gebündelt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde.
In diesem Sinne entschied nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz auch schon der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Danach müssen Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden und bezahlen, wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

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Hausmeister
Über keine andere Betriebskostenposition streiten Mieter und Vermieter so oft wie über die Hausmeisterkosten. Zwar erlauben Gesetz und Betriebskostenverordnung, dass die Kosten für den Hausmeister bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden können, aber das gilt nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz nur, soweit diese Kosten für echte Hausmeistertätigkeiten anfallen. Soweit der Hausmeister Reparaturen im Haus oder in der Wohnung durchführt oder er Verwaltungsaufgaben wahrnimmt, zum Beispiel die Wohnungsübergabe macht, Mieterinteressenten Wohnungen zeigt usw., dürfen die Kosten hierfür nicht als Betriebskosten abgerechnet werden.
Da aber Hausmeister vielerorts "Mädchen für alles" sind, sie auch reparieren und Verwaltungsaufgaben übernehmen, dürfen die Hausmeisterkosten dann nur anteilig abgerechnet werden. Machen die echten Hausmeistertätigkeiten - wie Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst usw. - 50 Prozent der Hausmeisterarbeiten aus und entfallen die restlichen 50 Prozent auf Reparatur-, Renovierungs- und Verwaltungsarbeiten, dann dürfen auch nur 50 Prozent der Hausmeisterkosten (Lohn, Gehalt und Sozialbeiträge) als Betriebskosten abgerechnet werden. Den Rest muss der Vermieter aus der eigenen Tasche zahlen.

Klassische Hausmeistertätigkeiten sind Arbeiten, die eher praktisch technischer Natur sind: Reinigung des Bürgersteiges, Winterdienst, Gebäudereinigung (Treppenhaus, Gemeinschafts-räume), Leeren von Papierkörben, ggf. Bereitstellung der Müllgefäße für die Müllabfuhr, Gartenpflege, Überwachung der Hausordnung, Kontrolle auf unerlaubtes Abstellen von Fahrrädern bzw. ob Fluchtwege freigehalten werden usw.
Aber Vorsicht, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Auch die Kosten für Gartenpflege oder Hausreinigung sind umlagefähige Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten aber nicht doppelt ansetzen - einmal unter Gartenpflege und das andere Mal unter Hausmeister. Rechnet er den Hausmeister bei der Betriebskostenabrechnung ab, dürfen unter Gartenpflege nur noch die Kosten für Verbrauchsmaterial auftauchen, aber keine Personalkosten.

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Bohr- und Dübellöcher
Eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen und durchbohrte Kacheln zu ersetzen, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 10/92) unwirksam. Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass der Mieter Dübel setzt und Kacheln, insbesondere in Bädern und Küchen, anbohren darf, zum Beispiel um Spiegel, Konsolen, Seifenschalen oder Handtuchhalter anzubringen.

Schadensersatzansprüche hat der Vermieter in aller Regel nicht. Von einer Pflichtverletzung kann nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz erst ausgegangen werden, wenn durch das Bohren und Dübeln die Grenzen des Mieter-Gebrauchsrechts überschritten werden, das heißt, wenn der Mieter in einem ungewöhnlichen Ausmaß Dübellöcher setzt, erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters. 59 Bohrlöcher überschreiten das verkehrsübliche Maß nicht, entschied zum Beispiel das Amtsgericht München (Az. 473 C 32372/13). Das Landgericht Berlin (Az. 63 S 216/13) akzeptierte sogar 149 Bohrlöcher in einer 150 qm großen Wohnung.

Etwas anderes gilt aber, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, wenn der Mieter laut Mietvertrag wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dann gehört auch die Beseitigung der Dübellöcher zu den vertraglich übernommenen Aufgaben.

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Sicherheit
Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz um Modernisierungen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, er darf 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch, so der DMB Mieterschutzverein Mainz, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.

Der DMB-Mieterschutzverein Mainz empfiehlt deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass ggf. der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt. Informationen, Beispiele und Muster für eine so genannte Mieter-Modernisierungsvereinbarung gibt es in der DMB-Broschüre "Modernisierung", die für 6 Euro bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder unter www.mieterbund.de bestellt werden kann (zzgl. 1,50 Euro Versandkosten).

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Untermiete
Wer als Mieter untervermieten will, braucht nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz immer die Erlaubnis des Vermieters. Soll die Wohnung komplett untervermietet werden, kann der Vermieter die Erlaubnis ohne weiteres versagen. Es ist seine freie Entscheidung, ob er der beabsichtigten Untervermietung zustimmt oder nicht.
Aber selbst wenn die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung insgesamt vorliegt, darf der Mieter die Wohnung nicht als Ferienwohnung an Touristen vermieten. Dafür bedarf es einer besonderen Erlaubnis des Vermieters, hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 210/13) entscheiden.

Will der Mieter aber nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, hat er immer dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Der Mieter muss einleuchtende wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe für die Untervermietung nennen können. Gemeint sind Fälle, in denen der Mieter mit Hilfe der Untervermietung seine Kosten für die Wohnung reduzieren will. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise auch vor, wenn der Mieter für die Dauer eines beruflichen Auslandaufenthaltes zwei oder drei Zimmer seiner Wohnung untervermieten will. So muss er die Wohnung, in die er nach seinem Auslandsaufenthalt zurück will, nicht kündigen, er muss für die Zwischenzeit nicht seine Möbel und Einrichtungsgegenstände unterstellen, und die Untermiete entlastet ihn bei seinen Reise- und Wohnkosten.
Ähnlich ist der Fall, wenn Studenten für ein oder zwei Semester an einen anderen Studienort ziehen wollen. Sie haben ebenfalls die Möglichkeit, unterzuvermieten. Wichtig ist, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich reserviert hält und nicht die Wohnung vollständig untervermietet. Auch wer nach dem Auszug der Kinder nicht allein in der Wohnung leben will, kann untervermieten, genau wie derjenige, der nach einiger Zeit auf die Idee kommt, eine Wohngmeinschaft zu gründen.
Nur in seltenen Ausnahmefällen kann der Vermieter nach Auskunft des DMB-Mieterschutzvereins Mainz seine Zustimmung verweigern, beispielsweise dann, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder wenn wichtige Gründe gegen den "ins Auge gefassten" Untermieter sprechen.

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Belegeinsicht
Erhält der Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters, hat er das Recht, diese Abrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Hier kann es nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz notwendig werden, dass der Mieter die Rechnungen, Bescheide und Belege im Original prüft, die der Vermieterabrechnung zugrunde liegen. Auf entsprechende Anforderung des Mieters kann der Vermieter ihm zum Beispiel den Grundsteuerbescheid,
den Arbeitsvertrag des Hausmeisters oder die Heizkostenabrechnung für das ganze Haus in Fotokopie zusenden. Verpflichtet hierzu ist er aber nur bei Sozialwohnungen. In allen anderen Fällen kann er von seinen Mietern verlangen, dass sie zur Belegprüfung in sein Büro oder das seines Verwalters kommen (BGH VIII ZR 71/06; BGH VIII ZR 78/05).

Allerdings lässt die Rechtsprechung, auch die des Bundesgerichtshofs, Ausnahmen zu:

  • wenn die Büroräume des Vermieters oder seines Verwalters zu weit entfernt sind (LG Freiburg 3 S 348/10). Unzumutbar ist dem Mieter hier ein Weg von mehr als 30 km (AG Halle/Saale 93 C 2240/13). Das Amtsgericht Dortmund (423 C 8722/14) hält bereits eine Entfernung von 16 km zwischen Wohnort und Hauptsitz des Vermieters für nicht zumutbar, wenn der unmittelbar bei der Wohnanlage ein Stadtteilbüro unterhält, in dem er regelmäßig Sprechstunden abhält und in das er die Belege ohne größeren Aufwand verbringen könnte.
  • wenn der Mieter bereits in einen anderen, weit entfernten Ort umgezogen ist oder bei einem längeren Auslandaufenthalt (BGH VIII ZR 80/09);
  • wenn es dem Mieter wegen einer Geh- oder Sehbehinderung oder anderen erheblichen Beeinträchtigungen nicht zumutbar ist, die Räume des Vermieters aufzusuchen (LG Berlin 65 S 233/13) oder
  • wenn der Mieter mit dem Vermieter heillos zerstritten ist (OLG Düsseldorf 10 U 164/05).
Muss die Prüfung der Originalbelege im Vermieterbüro stattfinden, hat der Mieter nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz das Recht, eine rechtskundige Person mitzunehmen, zum Beispiel den Berater des Mietervereins. Der Mieter kann während der Prüfung auch Ablichtungen oder Kopien mit Hilfe eigener Technik anfertigen oder die Belege fotografieren. Das kann dann wichtig sein, wenn der Mieter auf sich allein gestellt die Prüfung vornimmt und zu einem späteren Zeitpunkt Fachleute über die Abrechnungsunterlagen sehen lassen will.

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Verjährung
Am 31.12. verjähren tausende von Mieter- und Vermieteransprüchen. Sie können im neuen Jahr nicht mehr durchgesetzt werden. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz beträgt die normale Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter, der Ansprüche geltend macht, davon erfahren hat.
Das bedeutet: Rückzahlungsanforderungen des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete oder zu Unrecht gezahlter Maklerprovision oder Ansprüche auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung, die im Laufe des Jahres 2014 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2017.
Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird beispielsweise nach Darstellung des Mieterbundes gerechnet:

  • Ende des Mietverhältnisses 31. Oktober 2013
  • Rückzahlungsansprüche 6 Monate später fällig 30. April 2014
  • Verjährungsbeginn Ende des Jahres 31. Dezember 2014
  • Verjährung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2017
Der DMB-Mieterschutzverein Mainz rät allen Mietern, denen die Verjährung von Ansprüchen droht, jetzt kurzfristig den örtlichen Mieterverein aufzusuchen. Dann kann beispielsweise ein Mahnbescheid erwirkt werden, um zu verhindern, dass der Anspruch Ende des Jahres verjährt und nicht mehr vor Gericht durchgesetzt werden kann.
Auch Vermieteransprüche aus dem Jahr 2014 verjähren zu Silvester 2017. Betroffen sind Mietforderungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach 6 Monaten. die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen (BGH VIII ZR 13/17)
Hat der Mieter zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt bzw. bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Der verjährt aber schon nach 6 Monaten.

Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung können dagegen während der Mietzeit nicht verjähren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/09) entschieden.

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Weihnachten
Nicht nur die Wohnung, auch Balkone, Hausfassaden oder Treppenhäuser werden in der Vorweihnachtszeit zum Teil üppig geschmückt. Für die einen ist das ein unverzichtbarer Bestandteil der Vorweihnachtszeit, für die anderen häufig Stein des Anstoßes und ein Ärgernis.
Der DMB-Mieterschutzverein Mainz erklärt was erlaubt ist:

Im Treppenhaus dürfen Mieter an ihrer Wohnungstür bunte Adventskränze befestigen. Mitmieter dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 35 T 500/98). Anders, wenn Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach ihren Vorstellungen weihnachtlich dekorieren wollen. Das müssen die Nachbarn nicht akzeptieren, sie können die Entfernung der Weihnachtsdeko fordern (AG Münster 38 C 1858/08). Das gilt auch, wenn eine Mietpartei weihnachtliche Duftsprays - egal, ob Tanne, Vanille oder Zimt - im ganzen Haus versprüht. Nachbarn müssen dies nicht hinnehmen (OLG Düsseldorf 3 Wx 98/03).

Lichterketten und Weihnachtsschmuck sind in den Wohnungen, auch in den Fenstern, erlaubt. Das Gleiche gilt für den Balkon und "mit Abstrichen" auch für die Hausfassade. Voraussetzung ist, dass am Balkon oder an der Hausfassade der Weihnachtsschmuck, die kraxelnden Weihnachtsmänner usw. sicher installiert sind, die Hausfassade nicht beschädigt wird und die Nachbarn nicht übermäßig gestört werden (LG Berlin 65 S 390/09). Das bedeutet nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes, dass die Nachbarn nicht die ganze Nacht über ausgeleuchtet und durch flackernde Lichter gestört werden. Spätestens ab 22.00 Uhr sollte es hier heißt: Licht aus.

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Haustür abschließen?
Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht zum Abschließen der Haustür, im Mietvertrag oder in der Hausordnung kann nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz aber geregelt werden, dass abends bzw. nachts die Haustür abzuschließen ist. Das Landgericht Köln (Az. 1 S 201/12) bestätigte die Vorgabe einer Hausordnung, wonach der Erdgeschossmieter verpflichtet war, die nach außen führenden Türen im Winter spätestens um 21 Uhr und im Sommer spätestens um 22 Uhr abzuschließen. Das Landgericht Köln sah auch keine unangemessene Benachteiligung darin, dass sich nur der Erdgeschossmieter um das Zusperren der Haustür kümmern muss, nicht auch die anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses.

Bei Streitigkeiten rund um das Abschließen der Haustür geht es aber nicht nur um die Frage, wer abzuschließen hat, sondern vor allem, ob die Haustür abgeschlossen werden soll oder nicht. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz prallen hier das Sicherungsinteresse der Bewohner vor unbefugtem Zutritt und die Sorgen, einen Fluchtweg - zum Beispiel im Brandfall - offen zu halten, aufeinander. Das Amtsgericht Hannover (Az. 544 C 8633/06) hält Regelungen, die das Abschließen der Haustür verlangen, für zulässig. Das Amtsgericht Frankfurt (Az. 33 C 1726/04) betont, dass der Vermieter aber nicht verpflichtet ist, für eine verschlossene Haustür zu sorgen, ein "Schnappschloss" sei ausreichend.

Das Landgericht Frankfurt (2-13 S 127/12) hat den Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, die Haustür müsse von 22 bis 6 Uhr verschlossen sein, aufgehoben. Das Abschließen der Hauseingangstür führe zu einer erheblichen Gefährdung der Bewohner und ihrer Besucher. Durch das Abschließen der Haustür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt werde. Dies schränke die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da es auf der Hand liege, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt sei, dass jeder Bewohner oder Besucher bei der Flucht einen Schlüssel griffbereit mit sich führe, so dass sich die abgeschlossene Haustür als tödliches Hindernis erweisen könnte. Den unterschiedlichen Interessen der Hausbewohner werde am besten dadurch gedient, dass ein Haustürschließsystem installiert werde, das ein Verschließen des Hauseingangs zulässt und auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner auch ohne einen Schlüssel ermöglicht.

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Wasserkosten
Die Kosten für Kalt- oder Frischwasser sind typische Betriebskosten, die der Mieter zusätzlich zur Miete zahlen muss, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz werden die Kosten im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Aufteilungsmaßstab auch für die Wasserkosten ist meistens die Wohnfläche oder die Personenzahl. Wasserkosten können aber auch verbrauchsabhängig auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Dazu sind Wasserzähler in den einzelnen Wohnungen erforderlich. Je nach Installation im Haus müssen mehrere Wasserzähler angebracht werden, ein Zähler pro Wasserstrang. Der Einbau von Wasserzählern ist auf Grundlage von Landesbauordnungen nahezu überall für den Neubau vorgeschrieben. Im Wohnungsbestand sind derartige Verpflichtungen aber noch die Ausnahme. Hier hat es der Vermieter in der Hand, ob er Wasseruhren installiert oder nicht.

Sind die Wohnungen mit Wasseruhren ausgerüstet, gehören die Erfassungs-, Eich- und Berechnungskosten, die anfallen, ebenfalls zu den Wasserkosten, die umgelegt werden dürfen. Kaltwasserzähler müssen alle 6 Jahre geeicht werden. Die Gültigkeitsdauer für die Eichung beginnt am Ende des Jahres, in dem die Wasseruhren geeicht wurden. Ungeeichte Wohnungswasserzähler bzw. Wasserzähler, bei denen die Eichfrist abgelaufen ist, dürfen nur verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten bzw. abgerechneten Werte zutreffend sind.

Ein typisches Wasserzähler-Problem ist, dass der Hauptwasserzähler des Hauses in der Regel einen höheren Verbrauch anzeigt als alle Wohnungszähler zusammen. Diese Messdifferenzen werden mit zulässigen Fehlergrenzen und der höheren Messgenauigkeit des Hauptwasserzählers erklärt. Im Ergebnis gilt immer die Anzeige des Hauptwasserzählers. Diese Wasserkosten, die der Vermieter auch mit den Versorgungsunternehmen abrechnet, werden anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungszähler auf die Mieter verteilt. Anders aber, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, bei extrem hohen Differenzen zwischen Haupt- und Wohnungszählern. Zeigt der Hauptwasserzähler mehr als 20 Prozent als die Summe aller Wohnungszähler an, müssen die Wasserkosten im Haus nach den Wohnungszählern abgerechnet werden.

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Einrichtungsgegenstände
Beim Einzug in die neue Wohnung übernimmt der Mieter häufig Einrichtungsgegenstände des Vormieters, beispielsweise ein Kühlschrank, Gardinen, Lampen, Schränke oder sogar eine Einbauküche. Voraussetzung für eine derartige Übernahme ist nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz immer eine Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter. Dabei kann es sich um eine Schenkung handeln, bei der vereinbart wird, dass die Gardinen kostenlos in der Wohnung zurückbleiben. Meistens treffen Vor- und Nachmieter aber eine so genannte Ablösevereinbarung. Das ist nichts anderes als ein Kaufvertrag. Der Vormieter verkauft das Inventar, mit dem er in seiner neuen Wohnung nichts mehr anfangen kann, zum Beispiel Gardinen oder die Einbauküche, an den Nachmieter. Der muss dann entsprechende Einrichtungsgegenstände nicht neu kaufen.

Oft werden nach Beobachtungen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz für die Übernahme derartiger Einrichtungsgegenstände aber überhöhte Preise angesetzt. Das verbietet jedoch das Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach darf der Kaufpreis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der überlassenen Gegenstände stehen. Das ist der Fall, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt. Zahlt der Nachmieter für ein Möbelstück 4.000 Euro, obwohl der Zeitwert (Kaufpreis abzüglich Alterung/Abschreibung) nur noch 1.000 Euro beträgt, dann ist der Kaufvertrag bis zu einer Kaufsumme von 1.500 Euro gültig. Den zu viel gezahlten Betrag von 2.500 Euro kann der Nachmieter zurückfordern - 3 Jahre lang, erst dann verjährt dieser Anspruch.

Ohne irgendeine Absprache mit dem Nachmieter darf der Vormieter keine Einrichtungsgegenstände in der Wohnung zurücklassen. Der Vermieter hat Anspruch auf Rückgabe einer leergeräumten Wohnung und der Nachmieter hat Anspruch auf eine Wohnung ohne zurückgelassenes Vormieter-Inventar. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz empfiehlt in diesen Fällen die Einschaltung des Vermieters, damit abgeklärt wird, ob das zurückgelassene Inventar "vergessen" wurde und noch abgeholt wird oder ob es ggf. auf Kosten des Vormieters entsorgt werden kann.

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Kleinreparaturen
Treten am oder im Haus während der Mietzeit Mängel oder Schäden auf, ist der Vermieter zur Reparatur verpflichtet. Für Bagatellschäden kann es nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz aber eine Ausnahme geben. Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für kleinere Instandsetzungen und Kleinreparaturen selbst übernehmen muss. Ein typischer Fall ist der tropfende Wasserhahn.

Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel ist, dass im Mietvertrag eine Obergrenze für die Beseitigung der Bagatellschäden vereinbart ist. Diese Obergrenze liegt häufig bei 75 Euro, zulässig dürfte aber auch noch ein Betrag von 100 Euro sein. Alle Reparaturen, die über der im Mietvertrag wirksam gesetzten Obergrenze liegen, sind keine Bagatellen. Wird der Gesamtbetrag inkl. Mehrwertsteuer für die Reparatur überschritten, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden, auch nicht anteilig.

Außerdem muss eine wirksame Kleinreparaturklausel auch noch eine zweite Obergrenze enthalten. Die Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres dürfen den Betrag von 300 Euro bzw. 6 Prozent der Jahresmiete nicht übersteigen.

Und die Kleinreparatur selbst - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, also beispielsweise der tropfende Wasserhahn. Außerdem gehören Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie unter Umständen auch Rollläden, Markisen oder Jalousien dazu.

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Heizungsgeräusche
Regelmäßige Klopfgeräusche bzw. ständiges Rauschen und Knacken in der Heizung sind Wohnungsmängel. Das bedeutet, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, der Vermieter muss die Mängel abstellen und beseitigen. Unter Umständen kann der Mieter, solange es klopft und knackt, auch die Miete mindern. Mitunter reicht es bei Heizungsgeräuschen aber auch schon aus, wenn die Heizung entlüftet wird. Das kann der Mieter auch selbst übernehmen oder der Hausmeister.

Treten Klopfgeräusche bzw. Knacken und Rauschen der Heizung trotzdem weiter auf, muss der Vermieter, nachdem er über das Problem informiert wurde, die Handwerker bestellen. Die Ursache der Geräusche muss gefunden und abgestellt werden. Dabei kommt es nicht nur auf die konkrete Lautstärke der Klopfgeräusche an. Deutliche, unterschiedlich laute Klopfgeräusche, von mehr oder weniger langen Pausen unterbrochen, wirken insbesondere bei Heizkörpern im Schlafzimmer als äußerst störende, so dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen (AG Hamburg 47 C 2816/86).

Bis dies geschehen ist, kann der Mieter nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz die Miete mindern. Das Landgericht Mannheim (4 S 95/77) ging von einer Minderungsquote von 75 Prozent des auf das Schlafzimmer entfallenden Quadratmeterzinses aus. Das Landgericht Darmstadt (7 S 131/78) billigte den Mietern bei Klopfgeräuschen, die insbesondere nachts und in den frühen Morgenstunden auftraten, neben der Mietminderung auch das Recht zur fristlosen Kündigung zu, nachdem der Mangel trotz Fristsetzung des Mieters und einem vergeblichen Reparaturversuch nicht abgestellt wurde.

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Reparaturen
Werden Reparaturen im Haus oder in der Wohnung während der Mietzeit notwendig, beispielsweise weil die Fenster zugig, das Dach undicht oder technische Anlagen, wie Heizung und Fahrstuhl, nicht funktionieren, ist das Sache des Vermieters. Er muss die Mietsache nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Lediglich für Schönheitsreparaturen (anstreichen und tapezieren) und für Kleinreparaturen (tropfender Wasserhahn) kann die Verantwortlichkeit auf die Mieter geschoben werden.

Ansonsten gilt: Mieter sind verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich zu informieren, dass Mängel vorliegen, die es zu beseitigen, also zu reparieren gilt. Der Vermieter muss dann die Mängel schnellstmöglich und fachgerecht beseitigen lassen. Unternimmt der Vermieter nichts, um die Mängel abzustellen, kann der Mieter die Miete kürzen oder einen Teil der Miete zurückhalten. Er kann die Reparatur, das heißt den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache, theoretisch auch einklagen.
Das aber kostet viel Zeit. Deshalb gibt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen die Handwerker selbst zu bestellen und dann den Ersatz der Kosten zu verlangen. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Vermieter zur Reparatur aufgefordert und die Reparaturarbeiten noch einmal angemahnt hat. Rührt sich der Vermieter dann immer noch nicht, ist er in Verzug. Dann kann der Mieter selbst die Handwerker bestellen und mit der Reparatur beauftragen.
Allerdings wird er zunächst auch die Rechnung der Handwerker zahlen müssen. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz kann der Mieter diese Kosten aber dem Vermieter in Rechnung stellen. Weigert der sich, zu zahlen, kann der Mieter die vorgestreckten Reparaturkosten mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen.

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Baufreiheit
Plant der Vermieter Modernisierung- oder Reparaturarbeiten in der Wohnung des Mieters, muss der nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz keine "Baufreiheit" schaffen. Das bedeutet, der Mieter muss keine Schränke abbauen, Möbel aus dem Zimmer oder aus der Wohnung schleppen usw., um die Handwerkerarbeiten zu erleichtern oder zu ermöglichen.

Das gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 373/13) auch dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, die geplanten Modernisierungsarbeiten zu dulden. Dulden bedeutet - so der DMB-Mieterschutzverein - eben nicht "mit anpacken". Der Mieter ist nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen.

Für "Baufreiheit" müssen der Vermieter selbst bzw. seine Handwerker sorgen. Die müssen ggf. nach Ende der Arbeiten auch die Schränke wieder aufbauen, evtl. erforderliche Ausbesserungs- oder Renovierungsarbeiten vornehmen und den angefallenen Dreck wegmachen. Geschieht dies nicht und hat der Mieter in Folge dessen Kosten, kann er Aufwendungsersatz fordern. Das heißt, der Vermieter muss die Kosten dann in einem angemessenen Umfang ersetzen.

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Parabolantenne und Internetfernsehen
Wer trotz Kabelanschluss im Haus über Satellitenschüssel bzw. Parabolantenne fernsehen will, braucht die Erlaubnis des Vermieters.
Bisher galt nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, dass Vermieter verpflichtet sind, eine Satellitenschüssel zu genehmigen, wenn ein ausländischer Mieter über den Kabelanschluss keinen Sender aus seiner Heimat empfangen kann
(BGH VIII ZR 67/08).

Nach neuerer Rechtsprechung darf der Vermieter allerdings seine Erlaubnis zur Aufstellung einer Parabolantenne verweigern, wenn der Mieter seine Heimatsender auch über das Internet empfangen kann. So entschied das Amtsgericht Augsburg
(25 C 623/11), dass ein ukrainischer Mieter seine Satellitenschüssel zu entfernen habe und der Vermieter diese optische Beeinträchtigung nicht hinzunehmen brauche, weil der Mieter seine Heimatsender auch mittels Internet empfangen könne.

Bei schlechter Qualität des Internetfernsehens kann das aber schon anders aussehen. So hat das Landgericht Berlin
(65 S 38/11) entschieden, dass eine ägyptische Familie die relativ kleinen Bilder mit erheblichen Unschärfen und Verpixelungen nicht in Kauf nehmen muss, sondern die Parabolantenne behalten darf.

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Tod des Mieters
Auch mit dem Tod des Mieters erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Es wird von anderen Personen entweder fortgesetzt oder muss beendet werden. Dabei wird grundsätzlich unterschieden, ob der verstorbene Mieter alleine oder mit anderen zusammen in der Wohnung lebte, erklärt der DMB-Mieterschutzverein Mainz.

Wenn der Verstorbene mit seiner Familie zusammenlebte, aber nur er den Mietvertrag unterschrieben hatte, dann sind die Familienangehörigen beim Tod des Mieters "eintrittsberechtigt". Sie können den Mietvertrag also einfach übernehmen. Noch unproblematischer ist es, wenn beispielsweise die Ehefrau ebenfalls den Mietvertrag unterschrieben hatte - dann ist auch sie Mieterin und setzt das Mietverhältnis fort.

Hat der verstorbene Mieter alleine gewohnt, dann ist das Mietverhältnis Bestandteil seines Erbes. Liegt kein Testament vor, kommen folgende Personen als gesetzliche Erben in Betracht: Ehegatte, Lebenspartner und die Kinder. Wer das Erbe antritt, muss sich darum kümmern, dass die Miete beglichen wird, ggf. auch für die Vergangenheit. Der Erbe muss auch die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses erledigen. Das heißt, die Wohnung räumen, eventuell anfallende Schönheitsreparaturen ausführen und sich die Mietkaution auszahlen lassen.

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Dachgeschosswohnung
Die Frage, wie groß eine Dachgeschosswohnung tatsächlich ist, ist gar nicht so leicht zu beantworten. Entscheidend ist, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, nach welchen Kriterien die Wohnflächen ermittelt werden müssen. Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag vor dem 01. Januar 2004 abgeschlossen, gilt die so genannte II. Berechnungsverordnung. Bei Vertragsabschlüssen ab 01. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die Vorschriften dieser beiden Verordnungen unterscheiden sich nur geringfügig. Praktisch wirken sie sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen aus. Sie werden heute mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens zur Hälfte. Vor 2004 wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt.
Bei der Ermittlung der eigentlichen Wohnfläche werden auf jeden Fall die Grundflächen voll angerechnet. Bei Wandschrägen in Dachgeschosswohnungen zählen aber Räume oder Raum-teile mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht mit. Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte mit. Erst ab 2 Metern werden die Raumteile bei der Fläche ganz angerechnet.

Allerdings können Mieter und Vermieter auch Abweichendes vereinbaren, zum Beispiel dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig berücksichtigt und ein Galeriegeschoss in einer Maisonettewohnung auch voll angerechnet wird. Das Gleiche gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung von Flächen am Wohnort der Vertragspartner üblich ist, wenn zum Beispiel Balkonflächen immer zur Hälfte angerechnet werden.
Fehlen entsprechende Abreden im Mietvertrag oder ist vor Ort keine besondere Wohnflächenberechnung üblich, gelten nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. immer die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Ist die Wohnung danach mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen.

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Schlüssel
Der Vermieter muss einem neuen Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz gehören nicht nur Haus- und Wohnungsschlüssel dazu, sondern auch Keller, Briefkasten und Garagenschlüssel. Der Vermieter darf auch nicht "für alle Fälle" einen Schlüssel zur Wohnung behalten. Überlässt ein Mieter dem Vermieter freiwillig ein Exemplar, darf dieser dennoch nur mit Einwilligung des Bewohners die Wohnung betreten.

Wie viele Schlüsselsätze einem Mieter zustehen, variiert je nach Anzahl der Bewohner (LG Berlin 61 T 32/85). Der DMB-Mieterschutzverein Mainz weist darauf hin, dass der Mieter für seine Wohnungstür zusätzlich Schlüssel beantragen kann. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, damit die Putzhilfe, der Babysitter oder der Untermieter jederzeit freien Zutritt zur Wohnung haben. Will der Mieter darüber hinaus Schlüssel anfertigen lassen, muss er die Kosten dafür übernehmen und den Vermieter darüber informieren.

Sollte ein Schlüssel verloren gehen, muss der Mieter den Vermieter informieren unter Umständen die Kosten für den Austausch des Schlosses übernehmen. Anders, wenn er den Schlüsselverlust nicht zu vertreten hat - zum Beispiel weil ihm der Schlüssel gestohlen wurde oder weil der alte Schlüssel im Schloss abgebrochen ist - oder wenn ein Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausgeschlossen werden kann, weil er beispielsweise in einen Fluss gefallen ist.

Wenn der Mieter wieder auszieht, muss er persönlich sämtliche Schlüssel dem Vermieter oder der Hausverwaltung zurückgeben. Will der Vermieter die Kosten für zusätzlich angefertigte Schlüssel nicht übernehmen, kann der Mieter sie vor Zeugen unbrauchbar machen.

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Waschküche
"Kosten der Wäschepflege", also laufende Kosten für Waschmaschine, Trockner, Wäscheschleuder, Spülmaschine oder Wäschemangel in einer "Gemeinschafts-Waschküche" sind Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag können die Kosten, wie Strom, Wartung usw. nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. auf alle Mieter des Hauses abgewälzt werden. Anders als bei Sozialwohnungen kommt es bei frei finanzierten Wohnungen nicht darauf an, ob einzelne Mietparteien die angebotenen Geräte zur Wäschepflege auch nutzen oder nicht.

Um Streit über mögliche Ungerechtigkeiten aus dem Weg zu gehen bieten viele Vermieter die Gemeinschaftsgeräte als Münzautomaten an. Die Einnahmen hieraus dürfen nur zur Deckung der laufenden Kosten verwendet werden, der Vermieter darf also kein Geschäft mit den Münzautomaten machen.
Reparaturen, Ersatz defekter Teile oder Neuanschaffungen muss der Vermieter selbst zahlen. Das gilt auch dann, wenn eines der Geräte aus der Waschküche gestohlen wurde.

Werden Wäschestücke der Mieter entwendet ist der Vermieter - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - nur ausnahmsweise zum Ersatz verpflichtet, beispielsweise dann, wenn die Waschküche nicht abschließbar ist, es in der Vergangenheit wiederholt Diebstähle gegeben hat und der Vermieter keine Anstalten zur Sicherung der Waschküche vorgenommen hat. Ist das aber nicht der Fall, sollte der Mieter prüfen, ob seine Hausratversicherung für den Schaden eintritt.

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Keller
Meistens gibt es in einem Mehrfamilienhaus Kellerräume, zum Beispiel als Gemeinschaftsräume, Waschküche, Fahrradkeller usw. Mieter haben nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung nur dann Anspruch auf einen eigenen und ganz konkreten Kellerraum, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dann gehört der Keller mit zur Mietsache, der Mieter kann ihn zur Aufbewahrung von Vorräten, Werkzeugen usw. nutzen.

Beim Beginn des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kellerräume - genauso wie die Wohnräume selbst - leer und geräumt zur Verfügung stellen. Das bedeutet, Überbleibsel, Müll, alte Reifen oder Fahrräder des Vormieters gehören nicht in den Mieterkeller. Der Vermieter ist - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - verpflichtet, den Keller rechtszeitig zu räumen. Ggf. kann er die Sachen des Vormieters nach Ankündigung als Sperrmüll entsorgen. Haben die Sachen vermutlich noch einen bestimmten Wert, muss er sie möglicherweise an anderer Stelle zwischenlagern.

Den Mieterkeller darf der Vermieter auch nicht als eigenen Abstellraum nutzen oder, wenn er umbauen bzw. modernisieren will, als Lagerstätte für Baumaterialien. Kann der Mieter den Keller nicht nutzen, weil dieser mit Vermietersachen oder Vormietergerümpel vollgestellt ist, kann der Mieter die Miete kürzen, zum Beispiel um 5 bis 10 Prozent.

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Kündigungsverzicht
Für Mieter in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bestehen nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. deutlich höhere Risiken, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Sinnvoll ist es deshalb, beim Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung verzichtet.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 235/11) ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist. Grund hierfür ist, dass bei einem möglichen Eigentümerwechsel, zum Beispiel durch einen Verkauf des Hauses oder der Wohnung, der neue Eigentümer und Vermieter leicht erkennen soll, welche Rechte und Verpflichtungen er mit dem Eintritt in den Mietvertrag eingeht. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz sind diese Grundsätze auch dann zu beachten, wenn der ursprüngliche Mietvertrag nur geändert werden soll.
Wollen Mieter und Vermieter wechselseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, kann eine derartige Vereinbarung höchstens für einen Zeitraum von vier Jahren geschlossen werden.

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Wohnungsübergabe am Sonntag
Mieter haben Anspruch darauf, dass ihnen die zum Monatsersten angemietete Wohnung termingerecht zur Verfügung gestellt und übergeben wird. Das gilt - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - auch dann, wenn der Monatserste auf einen Sonn- oder Feiertag fällt.

Das Landgericht Berlin (65 S 219/10) entschied, dass Vermieter ihren Mietern die Wohnung mit Vertragsbeginn überlassen müssen, gleichgültig, ob es sich hier um einen Sonntag oder Werktag handelt. Wohnungsmietverträge endeten grundsätzlich zum Monatsablauf, so dass Mieter darauf angewiesen seien, die neue Wohnung auch entsprechend zum Monatsersten zu erhalten. Zwar möge insbesondere einem gewerblichen Vermieter eine Wohnungsübergabe an einem Werktag lieber sein. Das muss aber nicht zwingend mit der Interessenlage des Mieters übereinstimmen, der am nächsten Werktag ggf. arbeiten muss. Haben Mieter und Vermieter den Vertragsbeginn auf den Ersten des Monats festgelegt, kann der Vermieter nicht argumentieren, er wolle die Wohnung erst am nächsten Werktag übergeben.

Kann der Mieter nicht zum Monatsersten einziehen, hat er nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, und er kann Schadensersatz fordern, beispielsweise weil er Möbel einlagern musste.

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Modernisierung oder Instandsetzung
Ist der vom Vermieter geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Der Unterschied ist nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. wichtig, denn die Instandsetzung zahlt der Vermieter, die Modernisierung dagegen der Mieter, denn sie zieht in der Regel eine Mieterhöhung nach sich.

Sind die Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, das heißt letztlich eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die Miete nicht erhöhen.
Anders, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier entscheidet der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er ist berechtigt, 11 Prozent der Kosten der Modernisierung, also des Fensteraustauschs, auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.

Oft wird nach Erfahrungen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen oder Erneuerungen der alten Fenster anstehen. Dann müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen schalldämmenden isolierverglasten Fenster beispielsweise 5.000 Euro und hätte eine Reparatur 2.500 Euro gekostet, dann kann der Vermieter nur Kosten in Höhe von 2.500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen und der Mieter muss pro Jahr 275 Euro mehr Miete zahlen (11 Prozent von 2.500 Euro).

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Treppenhaus
Treppenhäuser und Flure gehören zur Mietsache, sind nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Im Hausflur darf eine Madonna Figur aufgestellt werden (AG Münster 3 C 2122/03). Blumenkübel auf Zwischenpodesten oder vor der Haustür und sogar ein kleiner Schuhschrank sind nur erlaubt (AG Köln 222 C 426/00), wenn Mitbewohner bei der Nutzung des Treppenhauses nicht beeinträchtigt werden.

  • Kinderwagen:Im Eingangsbereich/ Hausflur darf der Kinderwagen abgestellt werden, solange es hierdurch nicht zu erheblichen Belästigungen für die Mitmieter kommt (BGH V ZR 57/06; AG Aachen 84 C 512/07). Das gilt selbst dann, wenn laut Mietvertrag das Abstellen des Kinderwagens ausdrücklich verboten ist - beispielsweise, wenn die Nachbarn den Flurbereich trotz Kinderwagen weiter nutzen können und Eltern andererseits nicht zuzumuten ist, den Kinderwagen mehrere Stockwerke hoch in ihre Wohnung zu schleppen, weil sonstige Abstellmöglichkeiten im Haus nicht vorhanden sind.

  • Fahrräder:Das Rad kann im Fahrradkeller, eigenen Keller, sogar in der Wohnung abgestellt werden. Dagegen ist es in der Regel verboten, das Rad im Hausflur oder im Kellereingang zu parken. Das ist allenfalls für kurze Zeit zulässig bzw. mit Zustimmung des Vermieters.

  • Fußmatte:Mieter dürfen Fußmatten vor ihrer Tür auslegen. Weder der Vermieter noch die Nachbarn können dagegen einwenden, sie seien überflüssig, gefährdeten die anderen Treppenhausbenutzer oder behinderten die Hauswartfrau bei der Reinigung des Treppenhauses. Fußmatten vor der Wohnungstür sind allgemein üblich (Amtsgericht Tempelhof Kreuzberg 19 C 27/98). Hier dürfen bei schlechter Witterung auch Schuhe abgestellt werden. Das ist weit verbreitet und allgemein üblich (OLG Hamm 15 W 168 169/88).

  • Treppe putzen: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieter Treppenhaus und Flure selber putzen. Dann muss immer ein Mieter im Wechsel mit anderen Mietparteien im Haus an einem bestimmten Wochentag den Treppenabschnitt, der zwischen zwei Geschossen liegt, reinigen.

  • Rauchen:Das Rauchen im Treppenhaus bzw. im Hausflur kann untersagt werden (AG Hannover 70 II 414/99). Weil die Ehefrau das Rauchen in der Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht vertrug, ging der Ehemann täglich ins Treppenhaus und rauchte hier bis zu 5 Zigaretten.

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    Nächtlicher Lärm
    Von 22 Uhr bis 6 Uhr soll Nachtruhe herrschen, sagt der Gesetzgeber. Was dabei als Lärmbelästigung gilt, kann allerdings nicht nur in Dezibel gemessen werden. Denn hier spielt die "Sozialadäquanz" eine große Rolle, also Lärmintensität, Lärmquelle, Umgebungsgeräusche usw. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. hat die häufigsten Streitfälle zusammengestellt.

    • Kinder:Nächtliches Baby- und Kleinkindergeschrei kann niemand verhindern, muss hingenommen werden. Denn das gehört zur normalen kindlichen Entwicklung dazu. Hier gilt also eine erhöhte Toleranz. Dennoch muss nicht alles hingenommen werden: Wenn ältere Kinder am späten Abend zu viel trampeln, springen und schreien, ist das verboten. Unter Umständen kann der Nachbar die Miete mindern und der Vermieter die lauten Mieter abmahnen.

    • Streit:In einem Mehrfamilienhaus, besonders in einem hellhörigen, dürfen Familienkonflikte nur in gemäßigter Form ausgetragen werden. Häufige und überlaute Streitigkeiten sind Grund, die Miete zu mindern. Trotzdem muss ein bisschen Streit ertragen werden. Für das Amtsgericht Düsseldorf (302 OWi-904 Js 708/91) ist ein gelegentlicher Ehekrach in der Nacht beispielsweise in Ordnung, weil er zum sozialadäquaten Verhalten zähle. Gerade bei Ehegatten seien Streitigkeiten verbaler Natur ja häufig anzutreffen, da sich aus dem Miteinander in der Ehe naturgemäß eher Konflikte ergäben, die durch lautstarke Auseinandersetzungen ausgetragen würden. Zu lange und zu oft dürfen die Eheleute aber nicht streiten - eine halbe Stunde ist dem Gericht zufolge bereits ordnungswidrig - und kann auch mit einem Bußgeld geahndet werden.

    • Tiere:Das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern bedeutet auch, dass Tierhalter für Ruhe sorgen müssen. In den Mittags- und Abendstunden, besonders aber in der Nacht, müssen die Tiere leise sein. Gerade bei Hunden kann es Probleme geben. Neben mietrechtlichen Sanktionen, wie Abmahnung oder Forderung nach Abschaffung des Hundes, rechtfertigen lautes und lang anhaltendes Bellen eines Hundes in der Nachtzeit auch ein Bußgeld.

    • Körperpflege:Duschen und Baden sind auch nachts erlaubt. Allerdings gilt bei der Körperpflege eine zeitliche Einschränkung: 30 Minuten haben Mieter für ihr Bad oder ihre Dusche. Innerhalb dieser Zeit muss aber auch alles erledigt werden, vom Badewasser-Einlass über das Abduschen bis zum Ablassen des Wassers.

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      Mehr Sicherheit
      Mieter können nach ihrem Einzug nicht verlangen, dass der Vermieter für mehr Sicherheit in ihrer Wohnung sorgt. Sie haben keinen Anspruch auf einbruchshemmende Fenster oder Türen, Sicherheitsschlösser, Türspion oder Gegensprechanlage. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz um Wohnwertverbesserungen und Modernisierungen. Folge ist, der Vermieter kann die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Kosten einer solchen Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.

      Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - bei einem nachvollziehbaren Interesse des Mieters kleiner Baumaßnahmen, wie den Einbau eines Türspions oder eines Sicherheitsschlosses, gestatten. Wichtig ist es aber, zu klären, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Nach dem Gesetz ist es denkbar, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten durch den Rückbau auf den Mieter zukommen können.

      Der DMB-Mieterschutzverein Mainz e.V. empfiehlt hier eine so genannte Modernisierungsvereinbarung. Darin kann festgehalten werden, dass es dem Mieter gestattet ist, Baumaßnahmen durchzuführen, und dass diese Mieterinvestitionen beim Auszug nicht beseitigt werden müssen. Geregelt werden kann beispielsweise auch, dass der Vermieter für den Verbleib dieser wohnwertverbessernden Sicherheitsmaßnahmen eine Entschädigung zahlt.

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      Treppenhaus reinigen
      Die Reinigung des Treppenhauses, der Flure oder anderer Gemeinschaftsräume ist zwar Sache des Vermieters. Die hierfür entstehenden Kosten sind nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. dann aber Betriebskosten. Sie müssen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag letztlich von den Mietern des Hauses über die Betriebskostenabrechnungen bezahlt werden.
      Im Mietvertrag kann aber auch wirksam vereinbart werden, dass die Mieter das Treppenhaus selbst putzen und die Reinigung von Flur, Dachboden oder Keller übernehmen. Wo und in welchen Abständen geputzt werden muss ist dann in der Hausordnung oder in einem Reinigungsplan genau beschrieben.

      Nehmen einzelne Mietparteien im Haus ihre Reinigungspflicht nicht ernst sollte der Vermieter eingeschaltet werden. Der muss auf die Einhaltung der mietvertraglich übernommenen Pflichten achten, kann den nachlässigen Nachbarn abmahnen oder von ihm Schadensersatz fordern. Der Vermieter kann eine Putzhilfe beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter der das Treppenhaus nicht geputzt hat in Rechnung stellen.
      Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nicht einfach die Reinigungsarbeiten vollständig an ein Unternehmen übertragen und die Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen. Das wäre - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - eine Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung, die aber nur mit Zustimmung aller Mieter im Haus möglich ist. Die haben im Mietvertag aber nicht nur die Pflicht zur Treppenhausreinigung, sondern auch das Recht hierzu übernommen. Daran darf der Vermieter nicht einseitig rütteln.

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      Umbauten und Einbauten
      Mieter, die in ihrer Wohnung Zwischendecken oder - wände einziehen wollen, eine zusätzliche Dusche im Bad planen, Parkett verlegen oder die Wohnung behindertengerecht ausstatten wollen, müssen in aller Regel die Zustimmung des Vermieters einholen.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz sind nur solche Mieterumbauten und Investitionen ohne weiteres erlaubt, die vom "vertragsgemäßen Gebrauch" gedeckt sind, keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes mit sich bringen und am Ende des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigt werden können. Größere bauliche Veränderungen verbunden mit Stemm - und Maurerarbeiten sind ohne Einverständnis des Vermieters verboten, zum Beispiel Wanddurchbrüche, Einziehen neuer Wände oder Zwischendecken, Einbau einer Etagenheizung, eines Bades oder neuer Fenster.
      Größeren Baumaßnahmen muss der Vermieter ausnahmsweise immer dann zustimmen, wenn es um die behindertengerechte oder barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder des Hauses geht. Will der Mieter einen Treppenlift einbauen lassen, Türdurchgänge verbreitern, ein behindertengerechtes Bad oder Rollstuhlrampen usw. installieren, dann muss der Vermieter in der Regel das erlauben.

      Auch ohne Vermietererlaubnis kann der Mieter ein neues Türschloss einbauen, ein Hochbett oder eine Einbauküche aufstellen, Waschbecken oder Toilette austauschen bzw. eine zusätzliche Steckdose oder einen Türspion einbauen.
      Gleichgültig, ob der Mieter mit oder ohne Zustimmung seines Vermieters investiert, er muss damit rechnen, beim Auszug seine Modernisierung wieder rückgängig machen zu müssen, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Nach dem Gesetz hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand, zumindest solange nichts Anderes vereinbart ist.

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      Beginn der Verjährungsfrist
      Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz in sechs Monaten. Wichtig dabei: Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietwohnung zu laufen, nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses, also dem Ablauf der Kündigungsfrist.

      Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 8/11) entschied, dass die Rückgabe der Mietwohnung vor dem eigentlichen Ende des Mietverhältnisses aber einvernehmlich erfolgen müsse und der Mieter nicht einfach ausziehen könne.
      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. endete in dem zu entscheidenden Fall das Mietverhältnis am 30. September, die Mieter zogen aber schon Ende Juni aus. Die "offizielle" Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 1. Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist hier nicht mit dem Auszug der Mieter zu laufen, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni nicht übergeben worden seien - die Vermieter hatten sich geweigert, die Schlüssel entgegenzunehmen. Damit habe der Vermieter allein durch den Mieterauszug noch nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch keinesfalls verpflichtet, "auf Zuruf" die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

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      Hausrecht
      Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat ausschließlich der Mieter. Er entscheidet nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte - notfalls mit Gewalt - hindern, in die Mietwohnung zu gelangen.

      Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung - genauso für den Vermieter, wie für den Hausmeister oder Hausverwalter. Ohne Wissen bzw. gegen den Willen des Mieters dürfen auch diese Personen die Wohnung nicht betreten. Sie dürfen deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt beispielsweise der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der Mieter das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.

      Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig. Anders allenfalls, wenn der "Besucher" früher ein Mieter im Haus war und als "Randalierer" gekündigt wurde.

      Sein Hausrecht gibt dem Mieter auch das Recht, sich in der Wohnung so einzurichten, wie er will. Bei Möbeln, Gardinen, Vorhängen, Blumen, Teppichen, Farben und Tapeten bestimmt allein der Mieter.

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      Pauschale
      Mieter können in der Regel keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten fordern, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Anders aber, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen.
      Ist ausnahmsweise eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird nicht jährlich über die Betriebskosten abgerechnet. Vielmehr ist mit der Zahlung der monatlichen Pauschale alles abgegolten.

      Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 106/11) entschied den Fall, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale für die kalten Betriebskosten in Höhe von 190 Euro monatlich vereinbart hatten. Nach Abschluss des Mietvertrages erschien dem Mieter die Pauschale zu hoch. Er forderte Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten und Belegeinsicht mit dem Ziel, die Pauschale zu reduzieren.
      Der BGH betonte, der Mieter habe keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter seine anfängliche Kalkulation der Betriebskosten offenlege. Es gelte Vertragsfreiheit - Mieter und Vermieter seien frei, die Höhe der Pauschale zu bestimmen. Daran könne nachträglich nicht gerüttelt werden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte vorlägen, dass die Betriebskosten im Laufe der Zeit tatsächlich gesunken seien.

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      WM- und Sommerparty 2014
      Zur Fußball-Weltmeisterschaft 2014 stellt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. die wichtigsten Spielregeln für Mieter und Nachbarn zusammen:

      Poster der Nationalmannschaft oder Nationalfahnen dürfen in die Fenster der Wohnung gehängt werden. Sie stören niemanden. Soweit im Mietvertrag ein Plakat- oder Fahnenverbot verhängt ist, gilt dies allenfalls für Plakate mit politischem Inhalt, für stark polarisierende oder gar verhetzende Meinungsäußerungen. Auch auf dem Balkon darf Flagge gezeigt werden. Wenn allerdings eine Halterung montiert werden muss oder aus anderen Gründen in die Bausubstanz eingegriffen wird, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Unabhängig hiervon hat der Fußballfan sicherzustellen, dass sich Fahnen oder Plakate nicht selbstständig machen, nicht herunterfallen und so Passanten verletzten oder Autos beschädigen können. Dann darf aber die Nationalflagge auch aus dem Fenster wehen - in Normalgröße, so dass die Fenster der Nachbarwohnungen nicht automatisch mit beflaggt werden.

      In der Wohnung, auf dem Balkon oder der Terrasse sowie im Garten darf gefeiert werden. Hier können die WM-Spiele im Fernsehen verfolgt werden, auch zusammen mit Freunden, Nachbarn und Verwandten. Aber auch während der Europameisterschaft und einer Fußballübertragung muss auf die Nachbarn Rücksicht genommen werden. Lachen, Schreien, Musik oder der Original-Fernsehkommentar werden im Freien viel stärker wahrgenommen als in der Wohnung bei geschlossenen Türen und Fenstern. Das gilt erst recht nach 22.00 Uhr, wenn viele Spiele laufen. Dann Nachtruhe, auch im Sommer, auch während der Fußball-Weltmeisterschaft. Dann sollten die Spiele am besten nur noch in der Wohnung, in Lokalen oder beim Public Viewing verfolgt werden, rät der DMB-Mieterschutzverein Mainz.

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      Bespitzelung
      Wer sich von seinem Nachbarn hinter einer Hecke bespitzelt fühlt, kann nicht verlangen, dass der die Hecke stutzt und zurückschneidet. Das entschied jetzt das Landgericht Frankfurt/Oder(Az 19 S 2/09).

      Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hatte ein Mieter seine Nachbarn verklagt, weil er sich von diesen bespitzelt fühlte. Der Kläger beschuldigte seine Nachbarn hinter der zwei Meter hohen Hecke zu stehen und persönliche Äußerungen aufzuschnappen. Das verstoße gegen seine Persönlichkeitsrechte. Deshalb verlangte er von den Nachbarn die Hecke auf einen Meter zurückzuschneiden.

      Das Landgericht Frankfurt/Oder wies diese Forderung ab. Selbst wenn die Nachbarn bei persönlichen Äußerungen des Klägers gelauscht haben sollten, ergäbe sich daraus kein Anspruch auf eine Heckenkürzung. Der Kläger solle - so der Vorschlag des Landgerichts - über andere Möglichkeiten zur Wahrung seiner Persönlichkeitsrechte nachdenken.

      Die zulässige Heckenhöhe, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, richtet sich nach Landesrecht. In Brandenburg beispielsweise darf eine Hecke dreimal so hoch sein wie der jeweilige Abstand zum Nachbargrundstück. In diesem Fall waren Abstände von 70cm und 80cm gegeben, die Hecke hätte damit sogar eine Höhe von 2,10m beziehungsweise 2,40m haben können.

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      Osterurlaub
      Auch in diesem Jahr werden zu Ostern wieder Millionen von Bundesbürgern in den Urlaub "gen Süden", in die Berge oder ans Meer aufbrechen. Damit es während der Urlaubszeit oder kurz danach nicht noch Ärger und Streit gibt, hier einige Tipps des DMB-Mieterschutzvereins Mainz.

      • Der Mieter muss sicherstellen, dass auch während der Ferien Zahlungstermine für Miete und Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas, Versicherungen usw. eingehalten werden.
      • Wer laut Mietvertrag das Treppenhaus reinigen oder den Rasen mähen muss, muss während seines Urlaubs für Ersatz sorgen. Am besten mit dem Nachbarn sprechen oder tauschen.
      • Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung haben keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel. Es reicht aus, wenn ein Zweitschlüssel bei Nachbarn oder einem Bekannten deponiert wird. Vermieter oder Hausverwaltung müssen lediglich informiert werden, wer für Notfälle, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, einen Schlüssel für die Wohnung hat.
      • Urlaubsadresse oder Telefonnummer (Handy) können beim Vermieter oder der Verwaltung hinterlegt werden, natürlich aber auch bei der Notfall-Adresse, das heißt bei Nachbarn oder Bekannten.
      • Bitten Sie Nachbarn oder Bekannte nicht nur, die Blumen zu gießen oder den Briefkasten zu leeren. Sie können auch in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuziehen oder das Licht ein- und ausschalten als Schutzmaßnahme vor Einbrechern.
      • Bevor es losgeht: Fenster und Türen schließen. Wasseranschlüsse abdrehen, Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten aus der Steckdose ziehen.

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      Kostenübernahme
      Wird das Mietshaus bzw. die Mietwohnung umfassend modernisiert und zieht ein älterer und behinderter Mieter für diese Zeit in eine Seniorenresidenz, muss der Vermieter die Kosten hierfür übernehmen, entschied das Landgericht Hamburg (Az: 307 S 145/10).

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. führte der Vermieter umfangreiche Modernisierungsarbeiten in der Mieterwohnung durch. Der Mieter, der schon über 40 Jahre in der Wohnung lebte und aufgrund eines Schlaganfalls auf einen Rollstuhl und auf einen ambulanten Pflegedienst angewiesen war, zog für die Dauer der Arbeiten in eine Seniorenresidenz. Er verlangte die Zahlung der Heimkosten von seinem Vermieter.

      Zu Recht, wie das Landgericht Hamburg jetzt entschied. Der Vermieter muss die Heimkosten, abzüglich der vom Mieter ersparten Verpflegungskosten von 10 Euro pro Tag, zahlen. Weitergehende Ansprüche stehen dem Mieter aber nicht zu. Insbesondere kann er nicht geltend machen, das Appartement in der Seniorenresidenz sei nur halb so groß wie seine bisherige Wohnung gewesen.

      Der Vermieter muss - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - die Kosten nur in angemessenem Umfang ersetzen. Danach sind nur die Kosten erstattungsfähig, die objektiv erforderlich sind. Nach Auffassung der Hamburger Richter war der Mieter in der Seniorenresidenz angemessen untergebracht und habe keine finanziellen Verluste erlitten. Letztlich dürfe er von dem Umzug in die Seniorenresidenz in finanzieller Hinsicht nicht profitieren.

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      Mietverträge mit unwirksamen Klauseln
      90 Prozent aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz unwirksame Vertragsklauseln. Damit enthalten mehr als 19 Millionen Mietverträgen Regelungen und Vereinbarungen, die eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder die nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

      Unwirksam sind insbesondere oft Vereinbarungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Daneben sind viele Mietvertragsangaben zur Wohnungsgröße falsch, sind Fragen der Tierhaltung, der Kündigungsfristen oder der Mieterrechte unwirksam geregelt. Unwirksame Vertragsklauseln findet man nicht nur in "selbst gestrickten" Mietverträgen von Einzelvermietern. Auch bzw. insbesondere in Formularmietverträgen von Hauseigentümerver-einen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sind viele unwirksame Regelungen festgeschrieben. Das gilt auch dann, wenn sich diese Verträge "Mustermietvertrag" oder "Einheitsmietvertrag" nennen.

      Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bevor Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, sollten sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen, ob die Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Spätestens aber, wenn der Vermieter Rechte aus dem Vertrag ableitet, muss der Vertrag geprüft werden, empfiehlt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Ein Mietvertragsformular des Deutschen Mieterbundes kann kostenlos im Internet unter www.mieterbund.de heruntergeladen werden.

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      Kinder, Kinder
      Wenn Kinder lachen und spielen, ist dieser Lärm nicht mit Verkehrslärm, Diskotheken- oder Baustellenlärm vergleichbar. Mit einer Änderung des Bundesemissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass durch Kindertageseinrichtungen, Spiel- oder Bolzplätze hervorgerufene Geräuschpegel keine "schädlichen Umwelteinwirkungen" und damit in aller Regel hinzunehmen sind.

      Das ist aber nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz kein Freifahrtschein für rücksichtslos lärmende Kinder und Jugendliche in Häusern und Wohnungsanlagen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Hier sind auch Störungen nach 22.00 Uhr hinzunehmen, denn niemand kann verhindern, dass ein Baby nachts einmal schreit.

      Anders, wenn kleine Kinder schreien und lärmen, weil die Eltern sie vernachlässigen oder ihren Aufsichtspflichten nicht nachkommen und sie unter Umständen allein in der Wohnung gelassen haben. Anders auch, wenn ältere Kinder und Jugendliche übermäßigen Lärm in der Wohnung verursachen. Fußball spielen in der Wohnung, von Tischen und Stühlen springen usw. sind nicht erlaubt.
      Bei extremen Lärmstörungen können sich Mieter bei ihrem Vermieter beschweren und haben unter Umständen das Recht, die Miete zu kürzen. Der Vermieter ist verpflichtet, einzugreifen. Notfalls kann er die lärmende Mieterfamilie auch kündigen.
      Aber bei Kinderlärm - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. - ist eine erweiterte Toleranzgrenze angebracht. Ein Düsseldorfer Richter hat das so formuliert: "Ein Mehrfamilienhaus ist kein Kloster, Kinder können nicht wie junge Hunde an die Kette gelegt werden."

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      Rolläden nach 22 Uhr
      Mieter haben das Recht, auch abends nach 22 Uhr die Rollläden ihrer Wohnung herunterzulassen. Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf (Az.: 55 C 7723/10) selbst dann, wenn sich ein Nachbar durch die lauten Geräusche der Außenjalousie gestört fühlt und behauptet, sein Kind würde hierdurch allabendlich aus dem Schlaf gerissen.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. argumentierte der Nachbar, zwischen 22 Uhr abends und 6 Uhr morgens müsse die "Nachtruhe" gelten. In dieser Zeit sei Lärm verboten, dürfe demzufolge die Außenjalousie nicht mehr heruntergelassen werden.

      Das Amtsgericht Düsseldorf dagegen gab den Mietern Recht. Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liege auch in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit, also nach 22 Uhr, benutzt werden. Den Mietern der Wohnung könne nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr sie ihre Räume verdunkeln.

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      Zutritt verweigert
      Ein Vermieter darf seinem Mieter nicht einfach kündigen, wenn der ihm den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, entschied das Landgericht Berlin (Az: 67 S 502/10).

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. kündigte ein Vermieter seinem Mieter, weil der ihm an einem angekündigten Besichtigungstermin nicht die Tür öffnete. Das Landgericht Berlin entschied dagegen, eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung greife nur dann, wenn der Mieter einen Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Diese Vorrausetzungen waren in dem konkreten Fall nicht gegeben.

      Mieter müssen - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - Besichtigungstermine ohnehin nur in Ausnahmefällen hinnehmen. Nämlich dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung vorweisen kann. Ein berechtigtes Interesse besteht unter anderem, wenn die Wohnung einem potentiellen Nachmieter oder Käufer gezeigt werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Ansonsten hat der Mieter das Recht in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden.

      Der Vermieter ist zudem verpflichtet - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung - den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen. Insbesondere bei berufstätigen Mietern muss das mindestens drei bis vier Tage vorher geschehen.

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      Rückzahlung der Mietkaution
      So schnell wie möglich muss der Vermieter nach dem Auszug des Mieters die bei Vertragsbeginn erhaltene Mietsicherheit zurückgeben - egal, ob es sich um eine Barkaution, ein Sparbuch oder eine Bürgschaft handelt. Die Mietkaution über höchstens drei Monatsmieten muss dabei mit Zins und Zinseszins zurückgezahlt werden.

      "So schnell wie möglich" heißt nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung sofort, wenn klar ist, dass der Vermieter aus dem abgelaufenen Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat und zum Beispiel keine Nebenkostenabrechnung mehr aussteht. Im Übrigen hat der Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist, in der er klären kann, ob und, wenn ja, in welcher Höhe er noch Forderungen gegen den Mieter hat. Als "angemessene" Überlegungszeit gelten normalerweise zwei bis drei Monate (LG Köln 1 S 188/82), höchstens sechs Monate (OLG Celle 2 U 7/84) und nur in Ausnahmefällen, beim Vorliegen besonderer Umstände, kommt eine noch längere Frist in Betracht (BGH VIII ARZ 2/87).

      Aber es kann nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. für Mieter noch schlimmer kommen. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution bis zur Abrechnung zurückhalten, wenn er mit Nachforderungen an den Mieter rechnet (BGH VIII ZR 71/05). In diesen Fällen darf der Vermieter zwar nicht die volle Mietkaution einbehalten, aber zumindest einen Teil, der drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen auf die Betriebskosten entspricht.

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      Kündigungsfristen
      Für Mieter und Vermieter gelten nach dem Gesetz unterschiedlich lange Kündigungsfristen, wenn sie das Mietverhältnis beenden wollen.

      Mieter können nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an.

      Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter, wenn sie einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist 6 Monate, und wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen. Für den Mieter gilt eine entsprechende Vertragsregelung heute nicht mehr. Hier ist das Gesetz zwingend.

      Allerdings kann der Mietvertrag, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., für Mieter günstigere Kündigungsfristen enthalten, als im Gesetz vorgegeben wird. Ist im Vertrag für den Mieter eine einmonatige oder sogar vierzehntägige Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mieter mit dieser kurzen Frist kündigen. Umgekehrt gilt das aber nicht. Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, sie können per Mietvertrag nicht zu seinen Gunsten verkürzt werden.

      Achtung: Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter auch bei unbefristeten Mietverträgen zeitlich begrenzt - bis zu 4 Jahren - ausgeschlossen werden.

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      Heizkosten sparen
      Die Heizsaison hat schon begonnen, und auch in diesem Winter werden Mieter nach Einschätzung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz wieder tiefer in die Tasche greifen müssen.

      Doch schon mit wenig Aufwand können Mieter Heizkosten und damit Geld sparen:
      Die Raumtemperatur sollte, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., zwischen 20 und 22 Grad Celsius in Wohnräumen, 18 und 20 Grad in der Küche, 16 bis 18 Grad im Schlafzimmer und bei maximal 24 Grad im Badezimmer liegen. Wird die Temperatur nur um ein Grad gesenkt, werden schon 6 Prozent Heizenergie gespart.
      Auch auf das richtige Lüften kommt es an: Fenster sollten nicht auf "Dauerkipp" gestellt werden. Durch gekippte Fenster entweicht die meiste Wärme. Wird hierauf verzichtet, können bis zu 200 Euro gespart werden. Am besten ist es, mehrmals täglich kurz und kräftig zu lüften und dabei die Heizung auszustellen.

      Möbel und Gardinen gehören nie direkt vor die Heizung. Stehen dort Möbel oder ist die Heizung mit Gardinen verhangen, kostet das bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme. Breite Ritzen an Fenstern und Türen können mit selbstklebenden Streifen abgedichtet werden.
      Empfehlenswert sind programmierbare Heizkörper-Thermostate. Sie ermöglichen eine automatische Absenkung der Temperatur bei Nichtbenutzung der Räume. Außerdem kann mit Hilfe der Geräte eine individuelle Absenkung bzw. Erhöhung der Raumtemperatur über alle Wochentage programmiert werden.

      Per Steckdose zu heizen, kostet viel Geld. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz empfiehlt deshalb, Elektroöfen und Heizlüfter nur im Notfall zu verwenden.

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      Laub fegen
      Vorsicht vor rutschigem Laub auf Straßen und Bürgersteigen, warnt der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. Ähnlich wie bei Schnee und Eis müsse der Anlieger, das heißt der Eigentümer oder Vermieter, das Laub wegräumen beziehungsweise wegfegen. Der Vermieter kann mit diesen Aufgaben den Hausmeister oder eine Firma beauftragen. Er kann aber auch diese Verpflichtung per Mietvertrag an die Mieter des Hauses weitergeben. Voraussetzung dafür ist immer eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

      Die Verpflichtung, Laub zu fegen beziehungsweise zu räumen, besteht, weil Unfallgefahren - also das Risiko, auszurutschen - für Passanten reduziert oder verhindert werden sollen. Das bedeutet auch, dass immer dann Laub zu fegen ist, wenn es objektiv nötig ist. Das kann der Fall sein, wenn der gesamte Bürgersteig hoch verlaubt ist oder wenn es nach einem starken Regenfall extrem rutschig ist.

      Werden Laubsammler oder Laubbläser eingesetzt, gilt nach Informationen des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung. die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Danach dürfen diese Geräte an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9.00 und 13.00 bzw. von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

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      Teilkündigungen
      Eine Teilkündigung, das heißt die "scheibchenweise" Kündigung der Mietsache, ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz e.V. darf der Vermieter einzelne Räume der angemieteten Wohnung nicht separat kündigen. Auch ein Kellerraum, ein Dachboden, die Garage oder der Garten, die mit gemietet bzw. der Mietwohnung zugeordnet sind, dürfen nicht losgelöst von der Wohnung gekündigt werden. Die Wohnungskündigung selbst ist nur erlaubt, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter Zahlungsrückstände hat auflaufen lassen.

      Von diesem Verbot der Teilkündigung gibt es aber eine wichtige Ausnahme: Der Vermieter darf "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" einzeln kündigen. Gemeint sind mit vermietete Speicher- oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume oder Teile eines Grundstücks, wie Stellplätze oder ein Garten. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen oder die Nebenräume den anderen oder neuen Mietern des Hauses anbieten will. In der Teilkündigung muss der Vermieter seine Bauabsichten nachvollziehbar darlegen.

      Die Kündigungsfrist beträgt nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz immer drei Monate. Eine gestaffelte Kündigungsfrist - je nach Wohndauer - gibt es nicht. Mieter können sich gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, beispielsweise wenn sie auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen sind und der Vermieter keine Ersatzräume anbieten kann. Unabhängig hiervon kann der Mieter, dem ein Teil der Wohnung - Keller, Speicher, Garten oder Garage - gekündigt wurde, eine Herabsetzung der Miete fordern.

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      Feuerwehr und Schadensersatz
      Wer irrtümlich von einer Notsituation ausgeht und die Feuerwehr alarmiert, muss keinen Schadensersatz zahlen, wenn die Feuerwehr die Wohnungstür aufbricht, entschied das Landgericht Berlin (49 S 106/10).

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. hatte eine Nachbarin die Feuerwehr alarmiert, weil sie bei einem Anruf nur ein Stöhnen und Jammern am Ende der Leitung gehört hatte und auf nachfolgende Anrufe niemand mehr reagierte. Die alarmierte Feuerwehr brach die Wohnungstür auf, ein Notfall lag jedoch nicht vor. Der Hauseigentümer forderte daraufhin Schadensersatz für die beschädigte Tür.

      Das Landgericht Berlin lehnte einen derartigen Anspruch ab. Schließlich sei die Feuerwehr verantwortlich gewesen und habe entschieden, dass die Wohnungstür aufgebrochen werden muss. Die Nachbarin habe die Feuerwehr nicht bewusst falsch informiert. Letztlich sei man darauf angewiesen, dass Alarmrufe, zu denen sich der Alarmierende aus guten Gründen genötigt sieht, nicht aus Angst vor Schadensersatzforderungen unterbleiben.

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      Keine Mietminderung, wenn "blaue Tonne" fehlt
      Stellt der Vermieter keine "blaue Tonne" für die Entsorgung von Altpapier zur Verfügung, ist der Mieter hierdurch nur unerheblich belastet, entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (518 C 399/09).

      Konsequenz - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. - ist, der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Nach dem Gesetz darf die Miete nicht gemindert werden, wenn der Mangel der Mietsache nur zu einer unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung führt.

      Den bejahte hier das Gericht: Das Fehlen einer "blauen Tonne" belaste die Mieterin nur insoweit, als sie ihren Papiermüll entweder zur nächstgelegenen öffentlichen Sammeltonne bringen oder über den Hausmüll entsorgen müsse. Auch wenn dies ihren umweltpolitischen Überzeugungen bezüglich Abfalltrennung widerspreche, verboten sei die Entsorgung von Altpapier über den Hausmüll nicht.

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      Sonderkündigungsrecht
      In Zweifamilienhäusern oder Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung, in denen Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz kann der Vermieter hier ohne Angabe von Gründen, ohne sich zum Beispiel auf Eigenbedarf berufen zu müssen, kündigen. Das gilt selbst dann, wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen, er immer pünktlich die Miete gezahlt hat.

      Voraussetzung ist, dass der Vermieter tatsächlich mit im Haus wohnt und seine Wohnung nicht nur als Wochenend-Domizil nutzt. Auch wenn sich im Haus neben den beiden Wohnungen für Mieter und Vermieter noch Gewerberäume befinden, kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Anders, wenn es im Haus noch eine dritte Wohnung gibt. Dann scheidet das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter aus. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die dritte Wohnung nicht mehr vermietet, sondern in seinen Wohnbereich integriert hat.

      Will der Vermieter, gestützt auf sein Sonderkündigungsrecht, das Mietverhältnis beenden, muss er nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist einhalten. Je nach Wohndauer des Mieters beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen 6 und 15 Monaten.
      Der gekündigte Mieter kann sich auf die so genannte Sozialklausel berufen, wenn die Räumung der Wohnung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dann muss notfalls ein Gericht entscheiden, welche Interessen vorgehen, die des Vermieters oder die des Mieters.

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      Mieter muss in der Wohnung nicht schlafen
      Mieter trifft keine Gebrauchspflicht hinsichtlich der angemieteten Wohnung. Sie dürfen hier auch Hausrat lagern und verkaufen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 93/10). Das bedeutet, Mieter müssen in der angemieteten Wohnung nicht wohnen. Sie müssen sich hier nicht regelmäßig aufhalten, hier nicht schlafen und essen. Der Vermieter kann auch nicht verbieten, dass Mieter in der Wohnung umfangreichen Hausrat lagern und verkaufen. Das ist noch keine geschäftliche Tätigkeit und damit kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. hatte der Mieter zwei Wohnungen angemietet. Neben seinem Hauptwohnsitz hatte er noch drei Zimmer angemietet, die im Melderegister als "Nebenwohnung" bezeichnet wurden. Hier lagerte der Mieter umfangreichen, teilweise ererbten Hausrat. Er bot die in der Wohnung befindlichen Gegenstände auch in Zeitungen zum Verkauf an und empfing in der Wohnung Kaufinteressenten. Der Vermieter wollte dieses Verhalten verbieten, weil die Räume nicht mehr als Wohnung, sondern als Lager bzw. für einen gewerblichen Handel genutzt würden.

      Der Bundesgerichtshof erklärte aber, dass Mieter zum einen nicht verpflichtet seien, in ihrer Wohnung zu wohnen, zum anderen sei die Existenz von Hausratsgegenständen in der Wohnung typisch für eine Wohnnutzung. Auf die Anzahl der Hausratsgegenstände oder die Anordnung in der Wohnung käme es überhaupt nicht an. Außerdem sei es dem Mieter unbenommen, eigene bzw. Familienmitgliedern gehörende Hausratsgegenstände zu verkaufen.

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      Grillen im Freien
      Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten ist Mietern grundsätzlich erlaubt. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Hiervon gibt es nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. aber zwei Ausnahmen.

      Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten. Wer das Grillverbot missachtet, riskiert eine Abmahnung oder sogar die Kündigung (LG Essen 10 S 438/01).

      Aber auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß, Rauch oder dichten Qualm liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.
      Auch wenn zum Beispiel zweimal im Monat oder dreimal im Jahr, nur nach Vorankündigung oder nur zwischen 17.00 und 22.00 Uhr vereinzelt gegrillt wird, muss immer die Rauchbeeinträchtigung für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb sollten, so der Mieterbund, Grillfreunde vom Holzkohlegrill zu Elektrogrill wechseln und, wenn möglich, mit Aluminiumschalen arbeiten.

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      Garten
      Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz eine Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkasten oder Schaukel aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern. Hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.

      Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag auch gepflegt werden, heißt das vor allem, Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 22.00 und 7.00 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Graskantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9.00 und 13.00 sowie von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

      Gegen Unkraut aus Nachbars Garten kann nichts unternommen werden. Über die Grenze ragende Äste und Zweige müssen aber beschnitten werden. Obst an diesen Ästen darf nicht gepflückt werden. Fällt es jedoch auf den Boden, kann es eingesammelt und gegessen werden.

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      Eigentümerwechsel
      Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, wenn das Mietshaus oder die Wohnung verkauft werden. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung tritt der neue Eigentümer oder Vermieter automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Es gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Der alte Mietvertrag muss nicht korrigiert oder aktualisiert werden, er gilt unverändert weiter.

      Der neue Vermieter kann natürlich die Zahlung der Miete auf sein Konto fordern. Vorher muss er aber seine Berechtigung als neuer Eigentümer nachweisen, beispielsweise über einen Grundbuchauszug. Auch wenn der bisherige Eigentümer den Mieter über den Verkauf informiert und auffordert, an den Käufer zu zahlen, kann der Mieter beruhigt zahlen.
      Der neue Eigentümer kann die Miete unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Eigentümer gekonnt hätte. Das heißt, die gesetzlichen Vorgaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss auch er einhalten.
      Das gleiche gilt für Kündigungen. Der Eigentümerwechsel ist kein Grund, das Mietverhältnis zu beenden. Auch der neue Eigentümer kann nur dann kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf, hat. Über die Betriebskosten muss der neue Eigentümer abrechnen. Nur für Abrechnungsperioden, die schon vor dem Eigentümerwechsel abgelaufen waren, bleibt der alte Eigentümer verantwortlich. Auch für die Rückzahlung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses ist der neue Ei-gentümer zuständig. Dabei spielt es nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. keine Rolle, ob er die Kaution nebst Zinsen von seinem Vorgänger erhalten hat oder nicht.

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      Mieterrechte auf dem Balkon
      Balkone oder auch Terrassen gehören mit zur vermieteten Wohnung. Mieter haben hier die gleichen Rechte und Pflichten wie in der Wohnung selbst. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz heißt das, Mieter können Stühle, Bänke, Tische oder Sonnenschirme auf dem Balkon aufstellen. Erlaubt ist auch ein unauffälliger Sichtschutz oder ein Rankengitter. Mieter dürfen sich auf dem Balkon sonnen, sie dürfen hier essen, trinken, rauchen oder feiern. Auch Freunde und Bekannte dürfen eingeladen werden. Allerdings ist auch immer auf die Interessen der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Das bedeutet, ab 22.00 Uhr gilt auch auf dem Balkon Nachtruhe.

      Auf dem Balkon darf auch Wäsche getrocknet werden, zumindest die "kleine" Wäsche. Erlaubt sind dazu Wäscheständer, Wäscheleinen oder Wäschestangen.

      Mieter haben das Recht, auf dem Balkon Blumenkästen oder Blumentöpfe aufzustellen. Voraussetzung ist, die Blumenkästen werden ordnungsgemäß befestigt, und es ist sichergestellt, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Ist das gewährleistet, dürfen Blumentöpfe auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden (LG Hamburg 316 S 79/04). Stellt der Mieter dagegen trotz Abmahnung des Vermieters weiterhin diverse Topfpflanzen ungesichert auf den Balkon und stürzt ein Blumentopf herab, kann der Vermieter unter Umständen nach einer erneuten Abmahnung auch fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

      Eventuell herabfallende Blüten oder Blätter müssen die unter dem Balkon wohnenden Mieter allerdings dulden. Anders wiederum, wenn der Balkonbewuchs so umfangreich ist, dass es zu einer erheblichen Belastung wird. Knöterich zum Beispiel muss gegebenenfalls zurückgeschnitten werden, wenn er stark wuchert und über die Balkonbrüstung wächst (LG Berlin 67 S 27/02).

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      Farben sind erlaubt
      Regelungen im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen während und am Ende der Mietzeit immer in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, sind laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (BGH VIII ZR 224/07).

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. können Mieter frei entscheiden, wie sie ihre Wohnung während der Mietzeit dekorieren, mit einem Anstrich in Weiß, Blau oder Gelb, mit Blümchen-, Textiltapete oder Raufaser. Deshalb sind auch Klauseln im Mietvertrag, nach denen "Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart" nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt sein sollen, immer unwirksam (BGH VIII ZR 199/06). Diese, insbesondere bei Wohnungsunternehmen relativ weit verbreitete Vertragsklausel verlangt letztlich, dass Mieter jeden neuen Farbanstrich oder jede neue Tapete vorher von ihrem Vermieter "absegnen" lassen müssen.

      Ist die Vertragsregelung zur Farbwahl unwirksam, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen.

      Wirksam ist dagegen eine Vertragsvereinbarung, die nur für den Zeitpunkt des Auszugs Vorgaben macht und verlangt, dass Mieter bei Vertragsende die Wohnung in dezenten Farbtönen zurückgeben müssen (BGH VIII ZR 198/10) bzw. dass die Holzteile in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben sind (BGH VIII ZR 283/07).

      Schon um die Wohnung problemlos weitervermieten zu können, können Vermieter regeln, dass die Rückgabe der Wohnung in hellen und dezenten Farbtönen zu erfolgen hat. Aber auch hier muss dem Mieter immer ein gewisser Spielraum bleiben. Den "weißen" Anstrich kann der Vermieter auch beim Auszug nicht verlangen.

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      12 Monate Abrechnungsfrist auch bei Geschäftsräumen
      Müssen laut Mietvertrag zusätzlich zur Miete Nebenkosten gezahlt werden, muss der Vermieter seinen Mietern spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Abrechnung erteilen. Das gilt auch für Geschäftsräume, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 124/09).

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz betonten die Karlsruher Richter, dass eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt werden muss, für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt sei. Lediglich für die Wohnraummiete gebe es eine entsprechende gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Bundesgerichtshof betonte aber, dass auch für Geschäftsräume innerhalb angemessener Frist abgerechnet werden müsse. Soweit keine konkrete vertragliche Vereinbarung getroffen sei, bedeute das, dass nach 12 Monaten abzurechnen ist.

      Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. hört hier aber die Gemeinsamkeit von Wohnraummiete und Geschäftsraummiete auf. Wer als Vermieter von Mietwohnungen die Zwölfmonatsfrist verpasst, kann keine Nachforderungen aus einer später eingehenden Abrechnung gegen den Mieter mehr durchsetzen. Bei Geschäftsräumen ist die Abrechnungsfrist aber keine Ausschlussfrist. Hier kann der Vermieter auch nach 12 Monate noch Nachforderungen stellen.

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      Gutes Raumklima - richtiges Lüften verhindert Schimmel
      In der Übergangszeit kommt es besonders oft zu feuchten Flecken und Schimmel in der Wohnung. Die Ursache dafür ist häufig eine zu hohe Luftfeuchtigkeit. In Wohnungen wird zwangsläufig Feuchtigkeit produziert - durch Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen. Irgendwann kann die Luft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen. Es kommt zu Kondenswasser an den kältesten Stellen in der Wohnung - wie in Nischen oder an den Außenwänden.

      Um Schimmel zu verhindern, kommt es nach Auskunft des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. auf das richtige Lüften an. Für kurze Zeit Durchzug und das mehrmals am Tag ist die beste Methode. Sind die Fenster ganz geöffnet reichen fünf Minuten dabei meist schon aus. Die Zimmer sollten niemals ganz auskühlen, denn je kühler desto anfälliger sind Wohnungen für Schimmelbefall. Kühlere Zimmer und Zimmer, in denen Wäsche getrocknet wird, sollten besonders oft gelüftet werden.

      Aber nicht nur falsches Lüften führt zu Schimmel, auch Baumängel verursachen diesen. In diesem Fall kann der Mieter nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz die Miete mindern.

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      Teppichboden
      Auch die Grundreinigung eines Teppichbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen, entschied der Bundesgerichtshof
      (BGH XII ZR 15/07). Voraussetzung ist nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, dass im Mietvertrag die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wirksam auf den Mieter übertragen wurde.
      Bisher ging die Rechtsprechung überwiegend davon aus, dass Mieter nur dann für die Grundreinigung des Teppichbodens verantwortlich sind, wenn dies ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart wurde. Der für Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erklärte nun, dass die Teppichbodenreinigung automatisch zu den Schönheitsreparaturen gehört und nicht gesondert vereinbart werden muss.

      Nach der "gesetzlichen" Definition der Schönheitsreparaturen in der II. Berechnungsverordnung gehört neben Malerarbeiten an Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern auch das Streichen der Fußböden dazu. Damit waren die ursprünglich anzustreichenden Holzdielen gemeint. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass es immer um die Verschönerung der Oberfläche des Fußbodens gehe. Während früher die Holzböden gestrichen werden mussten, müssen jetzt die Teppichböden gründlich gereinigt werden.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz hat der Bundesgerichtshof bisher zumindest noch keine ausdrückliche Entscheidung getroffen, ob diese Rechtsprechung auch für Wohnraummietverhältnisse gilt.

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      Schrift- oder Textform
      Will ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis kündigen oder wollen die Vertragspartner zum Beispiel einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Das bedeutet nach Angaben des DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., dass die Erklärung beziehungsweise der Vertrag nicht nur zu Papier gebracht, sondern auch eigenhändig unterschrieben werden müssen.
      Mündliche oder telefonische Kündigungserklärungen sind genauso unwirksam, wie Kündigungen per Fax oder Email.

      Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz in bestimmten Fällen aber die so genannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Namensunterschrift mit Hilfe eines Faksimiles oder durch die Formulierung "gez. Müller".

      Zulässig ist Textform immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht ankommt. Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz reicht Textform bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder bei der Zurückbehaltung der Miete aus.

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      Mieter muss Modernisierung dulden
      Ob, wann und in welchem Umfang das Mietshaus oder die Wohnung modernisiert wird, entscheidet allein der Vermieter.
      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung, muss der Vermieter die geplante Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen.
      Das bedeutet, er muss schriftlich informieren, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden, welchen Umfang diese Arbeiten voraussichtlich haben, wann sie beginnen, wie lange sie ungefähr dauern und wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird.

      Nach dem Gesetz müssen Mieter die Modernisierung dulden. Nur wenn ausnahmsweise die Baumaßnahme für sie oder ihre Familie eine Härte bedeuten würde, können sie widersprechen. Dann kommt es darauf an, ob die Härtegründe, auf die sich die Mieter berufen, schwerer wiegen als die Interessen des Vermieters die Modernisierung durchzuführen.

      Härten, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, können zum einen die Bauarbeiten selbst sein - Mieter müssen nicht dulden, dass die Heizung im Winter ausgebaut - oder auch die baulichen Folgen der Modernisierung, wenn sich zum Beispiel die Fläche des Kinderzimmers halbiert, weil ein Bad eingebaut wird. Wird durch die geplante Vermietermodernisierung eine Mieterinvestition, wie der Einbau einer Gasetagenheizung, überflüssig oder ist die neue Miete nach der Modernisierungsmieterhöhung praktisch unbezahlbar, sind das ebenfalls Härtegründe.

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      Keine Forderung aus verspäteter Abrechnung
      Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vermieters erhalten haben. Abrechnungen für das Kalenderjahr 2011 müssen daher bis Silvester 2012 die Mieter erreicht haben. Verpasst der Vermieter diese Frist, kommt die Abrechnung später beim Mieter an, kann der Vermieter nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, keine Nachforderungen aus dieser Abrechnung mehr stellen.

      Es kommt dabei nicht darauf an, wann der Vermieter die Abrechnung erstellt oder verschickt hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Abrechnung "in Händen hält". Deshalb reicht es auch nicht aus, wenn der Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung durch Einschreiben mit Rückschein verschickt. Trifft der Postbote den Mieter nicht an, hinterlegt er einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten. Der ersetzt aber nicht den Zugang des Einschreibens und damit der Betriebskostenabrechnung. Holt der Mieter das Einschreiben nicht bei der Post ab, wird es an den Vermieter zurückgesendet. Der muss dann die Abrechnung erneut verschicken. Ist dann die Zwölfmonatsfrist verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr geltend machen.

      Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V., kann sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, er habe die Verspätung nicht zu verantworten. Tatsächlich trägt der Vermieter das Risiko, dass der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig bekommt.

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      Brandgefahr bei Adventsgestecken und Weihnachtsbäumen
      Brände durch Kerzen am Weihnachtsbaum oder Adventsgesteck können nicht nur zu hohen finanziellen Schäden führen, sondern sind im schlimmsten Fall auch lebensbedrohlich. Der DMB-Mieterschutzverein Mainz rät deshalb, Kerzen oder Teelichter nie unbeobachtet brennen zu lassen und bei älteren, trockenen Gestecken und Weihnachtsbäumen besonders vorsichtig zu sein. Erhöhte Gefahr geht auch von Wunderkerzen aus.

      Kommt es zu einem Brand, steht für Schäden aus Haushalt grundsätzlich die Hausratversicherung ein. Voraussetzung ist, dass der Versicherte nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Nach Auskunft des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. entschied beispielsweise das OLG Frankfurt (Az.: 3 U 104/05), grob fahrlässige handelt, wer die erforderliche Sorgfaltspflicht in besonders schwerem Maß verletzt und schon einfache, nahe liegende Überlegungen nicht anstellt sowie nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem einleuchten muss. In dem Verhalten eines Au-pair-Mädchens der Mieterfamilie, das dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze ansteckte, sah das Gericht keine grobe Fahrlässigkeit. Der Junge rannte mit der Kerze zum Weihnachtsbaum, der sofort Feuer fing, und verursachte so einen Brandschaden von knapp 218.000 Euro.

      Anders, wenn jemand Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer ausbricht. Das, so das LG Offenburg (Az.: 2 O 197/02), ist grob fahrlässig. Kommt es zu einem Brand, weil ein Achtjähriger mit dem auf dem Esszimmertisch liegenden Feuerzeug Teelichter entzündet, kann dem Kind, dessen Gedanken einen Tag vor Weihnachten "von der Frage beherrscht waren, welche Weihnachtsgeschenke es bekommen werde, wodurch seine Fähigkeiten zu vernünftigem Verhalten eingeschränkt waren, kein Vorwurf gemacht werden." Aber den Eltern, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, sie haften (LG Bielefeld 21 S 166/06).

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      Weihnachtsschmuck, Lichterketten und Nikoläuse
      Mieter haben das Recht, die eigene Wohnung, Fenster und Balkone in der Vorweihnachtszeit nach ihrem Geschmack und ihrer Fantasie zu dekorieren. Auch Lichterketten gehören nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz zu der inzwischen weit verbreiteten Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Trotzdem sind außerhalb der eigenen Wohnung der Fantasie- und Dekorationslust Grenzen gesetzt. Der Weihnachtsschmuck, die Lichterketten, die illuminierten Rentiere, Weihnachtsmänner oder Nikoläuse müssen richtig gesichert sein, so dass sie auch bei Wind und Sturm nicht abstürzen und Passanten gefährden können.

      Will ein Mieter einen Nikolaus oder Weihnachtsmann an der Außenfassade anbringen, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Muss für die Installation die Fassade angebohrt werden oder wird durch die Dekoration die Optik des Hauses "verschandelt", muss der Vermieter keine Zustimmung erteilen. Allerdings spielt hier weniger der persönliche Geschmack des Vermieters eine Rolle, sondern vor allem auch die örtlichen Gegebenheiten. Sind auch die Nachbarwohnungen oder Nachbarhäuser großzügig weihnachtlich geschmückt oder sind die kraxelnden Weihnachtsmänner im Hinterhof von außen gar nicht sichtbar, kann der Vermieter ein Verbot nicht mit der Verschlechterung der Optik begründen.

      Bei der Weihnachtsdekoration muss, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., auch auf die Interessen der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Wenn ein "Feuerwerk mit tausend Lichtern" die ganze Nacht über brennt und funkelt und die in der gegenüber liegenden Wohnung lebenden Mieter am Schlafen hindert, können die sich wehren. Sie können verlangen, dass die Lichter ab 22.00 Uhr ausgeschaltet werden. Bei lang andauernden und schwerwiegenden Beeinträchtigungen können sie sogar die Miete mindern.

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      Vögel füttern erlaubt
      Vogelkot auf Balkon und Terrasse ist nicht zu vermeiden. Es liegt kein vertragswidriger Zustand vor, eine Mietminderung ist nicht gerechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn Nachbarn die Vögel "anlocken" durch Füttern und das Aufstellen von Wassergefäßen.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz ist das Füttern von Vögeln sozialadäquat und weit verbreitet, überschreitet nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und damit erlaubt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn es zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen kommt oder zu gesundheitlich bedenklichen Folgen durch die Verunreinigungen. Dies wäre dann denkbar, wenn Tauben gefüttert werden.

      Der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. weist darauf hin, dass das Aushängen von Futterglocken und das Ausstreuen von Vogelfutter für Singvögel auf Außenfensterbänken im Winter ebenfalls erlaubt sind und von Seiten des Vermieters nicht beanstandet werden dürfen. Auch das Aufstellen eines Vogelhäuschens ist heute weit verbreitet und kann nicht verboten werden.

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      Betriebskostenabrechnung
      Bezweifeln Mieter die Richtigkeit ihrer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung, haben sie das Recht, anhand der Original-Rechnungsunterlagen, Versicherungspolicen oder Arbeitsverträge zu prüfen, ob die Vermieteransprüche zu Recht bestehen. Mieter haben nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. aber keinen generellen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien dieser Unterlagen. Stattdessen können sie die Belege direkt beim Vermieter oder Hausverwalter einsehen und prüfen (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

      Anders jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 83/09), wenn der Verweis auf das Einsichtsrecht beim Vermieter im Ergebnis praktisch zu einer Vereitelung der Mieteransprüche führen würde. So beispielsweise, wenn Mietern nach einem Umzug oder einem zwischenzeitlichen studienbedingten Auslandsaufenthalt die Belegeinsicht am früheren Wohnort unzumutbar ist.

      Sie müssen sich - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz - auch nicht darauf verweisen lassen, sie sollten einen Rechtsanwalt oder Mieterverein vor Ort einschalten und mit der Belegeinsicht beauftragen. In diesen Fällen können Mieter die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung fordern.

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      Falsche Wohnungsgröße
      Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen nach Schätzungen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein. Ob Mieter in diesen Fällen kündigen dürfen, Ansprüche auf Mietminderung oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieter in der Vergangenheit haben, hängt vom Ausmaß der Flächenabweichung ab.

      Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 142/08). Dabei macht es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angeben oder eine ca.-Fläche genannt wird (BGH VIII ZR 144/09). Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung. Ist die Wohnung tatsächlich 15 Prozent kleiner, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung 20 Prozent kleiner, als im Vertrag angegeben, kann der Mieter 20 Prozent zurückfordern.
      Ist die Wohnung nur genau 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben, oder ist der Unterschied noch geringer, hat der Mieter keine Ansprüche. Es zählt die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße. Das gilt selbst bei Mieterhöhungen. Mieter müssen dann für nicht existierende Quadratmeter höhere Miete zahlen (BGH VIII ZR 205/08).

      Bei der Ermittlung der Wohnfläche gelten nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung im Regelfall die gesetzlichen Vorschriften der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung. Danach zählen alle Räume und Raumteile in der Wohnung mit, die mindestens zwei Meter hoch sind. Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Und Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter zählen gar nicht mit. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel mit berücksichtigt.

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      Tierhaltung
      Ob Mieter Haustiere in ihrer Wohnung halten dürfen oder nicht, hängt nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz in erster Linie vom Wortlaut des Mietvertrages und der Rechtsprechung der Gerichte ab.

      Gleichgültig, was im Mietvertrag steht - Kleintiere, wie Vögel, Hamster oder Schildkröten, dürfen immer gehalten werden, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 340/06). Deshalb sind auch Vertragsklauseln, die generell jede Form der Tierhaltung verbieten oder die Tierhaltung immer von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig machen, unwirksam, weil zu weit gehend.

      Wirksam ist jedoch nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. eine Vertragsregelung, die ausdrücklich die Hunde- oder Katzenhaltung verbietet. Dann dürfen Mieter weder mit Hund oder Katze einziehen, noch während der Mietzeit sich ein solches Tier anschaffen.

      Meistens wird im Mietvertrag die Hunde- oder Katzenhaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht. Das ist zulässig. Der Vermieter kann dann weitgehend frei entscheiden, ob er dem anfragenden Mieter die Hunde- oder Katzenhaltung erlaubt. Dabei kann der Vermieter selbst dann die Erlaubnis verweigern, wenn andere Mieter im Haus einen Hund halten. Die Entscheidung des Vermieters darf aber nicht missbräuchlich oder treuwidrig sein. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, sollte der Vermieter trotzdem um Erlaubnis gefragt werden. Das gilt immer für exotische Tiere, aber auch für Hund oder Katze in der Stadt.

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      Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet
      Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu Schönheitsreparaturen oder ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam, muss der Vermieter die Mieterwohnung nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz selbst streichen bzw. tapezieren.

      Weigert sich der Vermieter trotz Aufforderung durch den Mieter, tätig zu werden, kann der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag geben und vom Vermieter einen entsprechenden Kostenvorschuss verlangen.
      Basis für den Kostenvorschuss kann dabei das Angebot einer Malerfachfirma sein, das der Mieter selbst eingeholt hat. Dem kann der Vermieter nicht günstigere Angebote von Nichtfachhandwerkern entgegenhalten, die er gefragt hat. Der Mieter hat einen Anspruch auf "fachgerechte" Ausführung der Malerarbeiten und kann somit die Arbeiten auch durch einen teureren Fachhandwerker ausführen lassen.

      Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. sind in vielen Mietverträgen unwirksame Schönheitsreparaturklauseln enthalten, beispielsweise dann, wenn starre Renovierungsfristen vereinbart sind, Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit gemacht werden, beim Auszug eine Endrenovierung vorgeschrieben wird oder ähnliches. In all diesen Fällen müssen Mieter die Wohnung nicht renovieren. Dann gilt das Gesetz, wonach der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit durchzuführen.

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      Betriebskosten für leerstehende Wohnungen
      Die Betriebskosten dürfen nicht nur auf die vermieteten Wohnungen im Haus verteilt werden, auch die nicht bewohnten Wohnungen sind bei der Kostenverteilung einzubeziehen. Der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, muss den Kostenanteil für Hausmeister, Grundsteuer, Hausbeleuchtung, Wasser, Abwasser, Müll usw., der auf die leerstehenden Wohnungen entfällt, selbst zahlen.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz darf der Vermieter bei Leerstand im Haus nicht dazu übergehen, die Betriebskosten nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen zu verteilen. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten "im Verhältnis der vermieteten Fläche zueinander" aufgeteilt werden oder "nach der bewohnten Fläche", sind solche Regelungen unwirksam.

      Bei einem Verteilerschlüssel "Wohnfläche" müssen die Betriebskosten auf die gesamte Wohnfläche des Hauses - das heißt auf alle Wohnungen, vermietet oder nicht vermietet - aufgeteilt werden.

      Bei einem Verteilerschlüssel "Personenzahl" sind leerstehende Wohnungen, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V., mit der durchschnittlichen Belegung im Haus zu berücksichtigen.

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      Fassadeneinrüstung rechtfertigt Mietminderung
      Wird die Haus- beziehungsweise Hoffassade aufgrund von Bauarbeiten eingerüstet, rechtfertigt dies nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 129/09) eine Mietminderung in Höhe von 5 Prozent. Weniger Licht, Lüftungsbeeinträchtigungen, ggf. die Unbenutzbarkeit des Balkons oder sogar Plastikfolien vor den Fenstern sind Mängel, die eine entsprechende Mietkürzung rechtfertigen.

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz ist es bei der Fassadeneinrüstung ausnahmsweise nicht notwendig, den Vermieter über das Vorliegen des Mangels zu informieren. Der Vermieter hat die Einrüstung selbst veranlasst und somit auch ohne Benachrichtigung durch den Mieter Kenntnis von diesem Mangel.

      Der Bundesgerichtshof erklärte, das Mietminderungsrecht sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages wusste, dass das Haus eingerüstet wird. Entscheidend - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. - war, dass der Mieter zwar von der Einrüstung wusste, aber nicht, welche Auswirkungen diese auf die Wohnung hat.
      "Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus", so der BGH.

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      Mieterhöhung
      Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz und Umgebung e.V. immer die Zustimmung des Mieters.
      Der hat nach dem Gesetz zwei bis drei Monate Zeit, gegebenenfalls mit Hilfe des örtlichen Mietervereins abzuklären, ob die Vermieterforderung nach mehr Miete zulässig und begründet ist. Nur dann muss er der Mieterhöhung zustimmen. Erhält der Mieter das Mieterhöhungsschreiben im September, ist bis Ende November Zeit, die Mieterhöhung auf Herz und Nieren zu überprüfen. Ab 1. Dezember müsste, wenn alles in Ordnung ist, mehr Miete gezahlt werden.

      Vielfach fordern Vermieter eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung zu ihrer Mieterhöhung. Dazu sind Mieter nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (6 C 280/09) aber nicht verpflichtet. Zahlt der Mieter tatsächlich die höhere Miete, ist darin die konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung zu sehen.

      Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz ist nach dem Gesetz keine bestimmte Form für die Mieterzustimmung vorgeschrieben. Danach kann der Mieter mündlich, schriftlich oder auch durch Änderung des Überweisungsauftrages beziehungsweise der Einzugsermächtigung zustimmen.

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      Kinderwagen
      Mieter sind berechtigt, ihren Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen. Voraussetzung ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 487/08), dass der Vermieter oder die Hausverwaltung keine andere Abstellmöglichkeit zur Verfügung stellt und dem Mieter der Transport des Kinderwagens in die Wohnung nicht zumutbar ist.

      Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) wohnten die Mieter im zweiten Obergeschoss. Da der Aufzug im Haus zu klein war, stellten sie den Kinderwagen regelmäßig im Hausflur ab und ketteten ihn dort an. Sie argumentierten, es sei ihnen nicht zuzumuten, den Kinderwagen täglich, ggf. auch mehrfach täglich über die Treppe in das zweite Obergeschoss transportieren zu müssen.
      Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht und ließ auch nicht das Argument "Brandschutz" gelten. Zumindest solange die Ordnungsbehörde keine konkrete Verletzung von Brandschutzbestimmungen rügt, darf der Kinderwagen im Hausflur stehen. Auch eine Regelung im Mietvertrag, die das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, zum Beispiel eines Kinderwagens, verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist nach Einschätzung des Landgerichts Berlin unwirksam. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache werde hierdurch unzulässig eingeschränkt.

      Das Anketten des Kinderwagens ist nach Auffassung der Berliner Richter dagegen unzulässig. Die Mieter ketteten den Kinderwagen direkt hinter der Hauseingangstür an. Deswegen, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, ließen sich die beiden Flügel der Tür nicht mehr vollständig öffnen. Das aber müssen der Vermieter und die Mitmieter nicht akzeptieren.

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      Urlaubszeit
      Sommerzeit, Urlaubszeit - damit die "schönsten Wochen des Jahres" für Mieter
      nicht mit Ärger und Streit enden, hat der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V.
      "Urlaubstipps für Mieter" veröffentlicht:

      • Auch während des Urlaubs müssen Mieter sicherstellen, dass Miete, Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas usw. pünktlich bezahlt, Zahlungstermine eingehalten werden.
      • Die Regelungen des Mietvertrages gelten auch bei Abwesenheit des Mieters weiter. Wer turnusmäßig während seines Urlaubs das Treppenhaus putzen oder den Rasen mähen müsste, muss für Ersatz sorgen. Er kann zum Beispiel den Nachbarn ansprechen und "tauschen".
      • Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltungen haben keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel. Sie müssen bei längerer Abwesenheit des Mieters lediglich darüber informiert werden, wo ein Zweitschlüssel für Notfälle deponiert ist. Der Zweitschlüssel kann dann bei Nachbarn oder Bekannten hinterlegt werden.
      • Nachbarn und Bekannte sollten nicht nur von Zeit zu Zeit in der Wohnung vorbeischauen, um die Blumen zu gießen oder den Briefkasten zu leeren, sie können auch in regelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuziehen oder das Licht ein- und ausschalten als Schutzmaßnahme gegen Einbrecher.
      • Bevor die Urlaubsreise losgeht, sollten Fenster und Türen fest geschlossen, Wasseranschlüsse abgedreht und Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten aus der Steckdose gezogen werden.

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      Hausrat- und Haftpflichtversicherungen
      Auch für Mieter sind eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.
      Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

      Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter Haftpflicht- oder Hausratversicherungen abschließt. Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist.

      Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz sind lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen.

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      Blumenkästen und Blumentöpfe
      Blumenkästen und Blumentöpfe dürfen auf dem Balkon aufgestellt oder angebracht werden. Voraussetzung - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung - ist, dass die Blumentöpfe ordnungsgemäß befestigt sind. Es muss sichergestellt sein, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Dann dürfen Blumenkästen auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden (LG Hamburg 316 S 79/04).

      Anders, wenn die Blumentöpfe, beispielsweise im dritten Stock, ungesichert, vollkommen frei auf einem Blumenregal stehen. Hier kann der Vermieter entsprechende Absicherungen oder die Beseitigung der Balkonbepflanzung fordern. Reagiert der Mieter überhaupt nicht, obwohl ein Blumentopf herabstürzt, kann der Vermieter fristlos kündigen (LG Berlin 67 S 278/09).

      Nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz müssen Nachbarn eventuell herabfallende Blüten oder Blätter dulden. Die Balkonbepflanzung, zum Beispiel stark wuchernder Knöterich, muss zurückgeschnitten werden, wenn er über die Balkonbrüstung wächst (LG Berlin 67 S 27/02). Und natürlich muss beim Blumengießen darauf geachtet werden, dass das Wasser nicht die unten wohnenden Mieter trifft (AG München 271 C 73794/00).

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      Unterlagen aufbewahren
      Auch nach dem Auszug aus der Wohnung sollten der alte Mietvertrag, die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen oder Zahlungsbelege, zum Beispiel für die Mietkaution, nicht einfach weggeworfen werden. Zwar gibt es nach Informationen des DMB-Mieterschutzvereins Mainz keine gesetzlichen Bestimmungen oder Gerichtsentscheidungen, nach denen Mieter die Unterlagen zu ihrem Mietverhältnis über Monate oder Jahre aufbewahren müssen, sinnvoll ist dies aber auf jeden Fall.

      Ansprüche aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel auf Mietzahlungen oder Betriebskostennachzahlungen, verjähren nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet, wer Mitte 2012 auszieht, kann theoretisch bis Ende 2015 mit Vermieterforderungen konfrontiert werden. Da ist es wichtig, Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsschreiben oder den Briefwechsel zur Hand zu haben.
      Auch Zahlungsbelege bzw. Kontoauszüge sollten vier Jahre lang aufbewahrt werden. Bei einem Streit beispielsweise, ob überhaupt bzw. in welcher Höhe die Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wurde, ist der Mieter beweispflichtig.

      Dagegen dürfen Wohnungsübergabeprotokolle, Rechnungen über Malerarbeiten, Tapeten, Farben usw. eigentlich schon nach einem halben Jahr weggeworfen werden. Vermieteransprüche wegen unterlassener Renovierungsarbeiten oder Reparaturen verjähren nach 6 Monaten. Allerdings sollte man - so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung e.V. - sicherheitshalber abwarten, bis der Vermieter die Mietkaution zurückgezahlt hat. Erst dann ist man wirklich sicher, dass der Vermieter keine Forderungen mehr stellen wird.

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      Besichtigungsrecht
      Routinekontrollen des Vermieters, um den Allgemeinzustand der vermieteten Wohnung zu überprüfen, sind unzulässig. Sind im Mietvertrag für den Vermieter weitgehende Besichtigungs- und Zutrittsrechte zur Wohnung vorgesehen, ist eine solche Formularklausel unwirksam, entschied das Landgericht München II (12 S 1118/08).

      Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz, war im Mietvertrag das Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters detailliert beschrieben. Danach war ihm "die Betretung der Mietsache zur Prüfung des Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung" immer erlaubt. Außerdem waren im Mietvertrag auch bestimmte Uhrzeiten und Wochentage für diese Wohnungsbesichtigungen angegeben.

      Die Münchener Richter kritisierten, dass zum einen die Vertragsregelung "in angemessenen Abständen" viel zu unbestimmt und schon deshalb unwirksam sei. Zum zweiten seien aber Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig.

      Mieter haben das Recht, in ihrer Wohnung in Ruhe gelassen zu werden, betonte der DMB-Mieterschutzverein Mainz. Nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters darf er in die vermietete Wohnung, beispielsweise wenn er das Haus bzw. die Wohnung verkaufen oder neu vermieten will, wenn er Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten durchführen will und in ähnlichen Fällen.

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      Sperrmüll
      Vermieter dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Sperrmüllkosten auf die Mieter des Hauses aufteilen. Nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 137/09) damit eine langjährige Streitfrage.

      Die Karlsruher Richter bestätigten zwar, dass Sperrmüllkosten nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei aber, dass die Kosten laufend entstehen, nämlich immer dann, wenn Mieter unberechtigten Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellten.
      Es handelt sich bei den Sperrmüllkosten um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter damit regelmäßig entstehen. Selbst dann, wenn der Müll verbotenerweise durch Dritte in dem Mietobjekt entsorgt wird, darf der Vermieter die Sperrmüllkosten als Betriebskosten abrechnen.

      Bisher galt, dass Sperrmüll- und Entrümpelungskosten nur dann als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, wenn der Vermieter für eine geregelte Abfuhr sorgt, er den Mietern die Möglichkeit bot, Sperrmüll zu lagern, und er den Müll dann regelmäßig abholen ließ.
      Nach Darstellung des DMB-Mieterschutzvereins Mainz durfte dagegen der Sperrmüll, den einzelne Mieter unerlaubt zurückließen oder ablagerten, oder gar der Sperrmüll, den Nachbarn oder Passanten illegal in der Wohnungsanlage abstellten, nie als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden.

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      Betriebskosten steuerlich absetzbar
      Mieter können einen Teil ihrer Betriebskosten von der Steuer absetzen. Aufwendungen für den Hausmeister, die Gartenpflege oder für Hausreinigungsarbeiten können als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend gemacht werden.
      Wartungsarbeiten, zum Beispiel für den Aufzug oder die Heizungsanlage, sind als Handwerkerleistungen entsprechend steuerbegünstigt. Anrechenbar sind aber, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz, nur die Arbeits- und Fahrtkosten und davon auch nur 20 Prozent. Die Materialkosten hingegen sind nicht absetzbar.

      Um die Steuerermäßigung tatsächlich geltend machen zu können, muss der Vermieter mitspielen. Er ist nach Treu und Glauben verpflichtet, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die in Frage kommenden Positionen aufzulisten und den Anteil der steuerbegünstigten Kosten auszuweisen, so auch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az. 222 C 90/09).
      Gibt der Vermieter die Hinweise nicht direkt in der Betriebskostenabrechnung, kann er auch eine separate Bescheinigung ausstellen, erklärte der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung.
      Liegt dem Mieter noch keine Betriebskostenabrechnung vor, wenn er seine Steuererklärung machen will, kann er auf die Abrechnung des Vorjahres zurückgreifen.

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      Mieterkündigung
      Will der Mieter einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag kündigen, gelten nach Angaben des DMB-Mieterschutzvereins Mainz die gleichen formalen Anforderungen wie bei einer Vermieterankündigung. Das bedeutet, die Kündigung muss schriftlich erfolgen, an alle Vermieter adressiert sein und von allen Mietern persönlich unterschrieben werden. Eine telefonische Kündigung oder Kündigung per Fax bzw. Email reicht nicht aus.

      Zwar müssen Mieter - anders als Vermieter - keine Gründe für die Kündigung nennen, Kündigungsfristen müssen aber auch sie einhalten. Dabei spielt die Dauer des Mietverhältnisses keine Rolle. Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, muss immer zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung selbst muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat noch bei der Dreimonatsfrist mitzählen soll. Will der Mieter zum 30. Juni kündigen und ausziehen, muss die Kündigung dem Vermieter also spätestens am 4. April vorliegen.

      Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbart, muss sich der Mieter an diese Vereinbarung halten und kann nicht zwischenzeitlich kündigen. Anders nur, so der DMB-Mieterschutzverein Mainz und Umgebung, wenn er ein so genanntes Sonderkündigungsrecht hat, zum Beispiel weil der Vermieter die Miete erhöht oder modernisieren will.
      Das Recht zur fristlosen Kündigung greift nur in Ausnahmefällen, wenn die normale Abwicklung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, beispielsweise wenn Gesundheitsgefahren drohen oder trotz Mahnung der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht sicherstellt.

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